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1、目录中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)1经营性物业抵押贷款：实务与案例16经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析20中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)农银发〔2006〕244号近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行｡并将有关问题通知如下:一､正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展｡经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品｡自去年在部分地区试点以来,通过开
2、展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益｡试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势｡从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估､轻还贷来源测算等｡经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进｡优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务｡若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既23不利于下一步的总结推广,也不利
3、于业务的长期稳健发展｡为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订｡各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展｡二､把好贷款准入关,提高业务受理质量｡各行要把好业务准入关｡在项目准入上,要选择品质优秀､位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间､经营状况良好､权属清晰､租金稳步增长的知名高档酒店宾馆､写字楼､商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目｡
4、象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序､提高效率,在首批试点的北京､上海､天津､深圳､广州､杭州､南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市､省会城市(黑龙江､吉林､辽宁､湖南､海南五省除外),宁波､大连､青岛､厦门,江苏苏州､23无锡､
5、常州､镇江､南通、扬州,以及浙江温州､嘉兴､湖州､绍兴､金华､台州,广东佛山(含顺德､南海)､东莞､中山､珠海｡其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作｡各行要从业务开办开始坚持高标准､严要求,避免“散､小､差”｡通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务｡三､严格管理,推进业务规范发展｡一是规范贷款用途｡经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款､股东､关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金｡若物
6、业为购置所得,贷款可用于置换购置款｡要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益｡二是合理确定贷款额度｡贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内｡抵押率的问题：账面成本，评估价格要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支｡以综合收入还款的,仅限于实
7、力雄厚､现金流充裕的23知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡三是规范评估｡经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡要科学确定抵押物价值,避免高估｡关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知｡四､建立健全风
8、险防范机制,保障贷款安全｡一是加强对抵押物的调查｡经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款｡法律部门应参与对有关合同文本的审查｡二是加强阶段性担保管理｡对于置换他行贷款的,
