经营性物业抵押贷款.ppt

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1、经营性物业抵押贷款业务讲稿总行房地产信贷部业务一处李玉刚二零零六年十月武汉1目录一、开展经营性物业抵押贷款业务的意义和作用二、我行经营性物业抵押贷款业务基本规定及其与国内外同业比较三、我行经营性物业抵押贷款业务发展现状及其存在的主要问题四、经营性物业抵押贷款项目评估的核心内容五、稳健发展经营性物业抵押贷款业务的思路和对策六、经营性物业抵押贷款业务证券化研究与探索2一、开展经营性物业抵押贷款业务的意义和作用（一）抓住商业地产市场快速发展的机遇，找准介入时机（二）适应商业地产经营模式的变化，具有一定的发展空间。（三）有利

2、于调整信贷结构，拓展长期稳定的收益来源。3二、我行经营性物业抵押贷款业务基本规定及其与国内外同业比较（一）我行定义和贷款条件（二）国内外银行经营性物业抵押贷款业务比较4（一）定义和贷款条件1、经营性物业和经营性物业抵押贷款定义2、贷款基本条件★借款人须具备下列基本条件：★经营性物业须具备的基本条件：3、贷款额度、还贷方式和贷款期限5案例：如何确定贷款额度某写字楼的建造成本为1亿元，市场评估价值为2亿元，未来十年的现金流可偿还的贷款额度为6000万元（没有其他收入可供综合还贷），按公允价值入帐金额为15000万元，如

3、何确定贷款额度？、61）按建造成本置换超过资本金以上的金额的贷款额度为6500万元；2）按市场评估价值的60％应为12000万元；3）按现金流测算应为6000万元；4）按帐面价值70％测算应为10500万元。7相对合理的解决方案1）如果是优质客户优质项目，出于营销考虑，可以市场评估价值的60％确定为12000万元；2）如果是一般客户一般项目，出于防范风险，按现金流测算确定为6000万元；3）如果是新建刚投入运营的物业应建造成本置换超过资本金以上的金额确定为6500万元；4）如果是建成并投入运行几年的市场价值确实发生较

4、大变化的，按帐面价值70％测算确定为10500万元。8★资料：公允价值根据《企业会计准则第3号－－投资性房地产》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。9（二）国内外银行经营性物业抵押贷款业务比较1、国内其他银行★工商银行的办法基本上照搬了我行的办法，并做了如下修改：所有者权

5、益在l亿元（含）以上；商用房属写字楼、商场、综合商业设施的，建筑面积应在8000平方米（含）以上；商用房属星级宾馆酒店的，星级应在四星级（含）以上。贷款金额应综合考虑商用房每年出租等经营收入和市场价值等因素合理确定，最高不得超过商用房市场评估价值的60％。10★兴业银行的办法相对我行办法要严格一些：投入正常运营一年以上；大型购物广场、甲级办公楼、四星级（含）以上酒店，其中大型购物广场和甲级办公楼出租率在80％以上，四星级（含）以上酒店入住率在60％以上；为确保本行在抵押物处置中免受承租人牵制，要求在借款发放前，承租人

6、向本行、出租人出具书面承诺，当本行需要处置抵押物还贷时，放弃租赁权和优先购买权。分行原则上不得办理“以租代售”物业的抵押贷款业务。经营性物业贷款金额一般不超过购置总金额的60%，且不超过本行认可评估机构评估价值的55%，但个别自建或购置总金额明显低于评估价格的，可按不高于评估价的55%确定贷款金额。112、东亚银行东亚银行是专业做的商业地产信贷业务的银行，在中国大陆所做的商业地产开发贷款不良率极低（仅有几百万不良）。自1999年开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，至今已有7年的时间，没有形成一笔不良，取得极佳

7、的业绩。东亚银行选择客户、物业和贷款运作模式值得我行认真学习。12我行与东亚银行经营性物业基本规定比较东亚银行我行客户选择有外资背景，中方股东优秀AA级以上项目选择核心地段标志性建筑，面积在5万平米以上百货类物业面积应大于1万平米，其他物业未做要求百货类物业面积应大于1万平米，其他物业未做要求贷款额度评估值40％，最高不超过60％。同一城市不同地段可设不同抵押率评估值60％、账面成本的70％贷款期限一般5年，最长8年一般8－10年担保方式物业抵押同时追加最终控制人（公司或个人）保证担保物业抵押13利率上浮基准利率较多

8、监管帐户存放不少于月还款额3倍的款项不少于月还款额综合还贷不可综合还贷综合还贷现金流比率要低于20％还贷能力测算月可还款额/月还款额≥1.2未作要求14我行与东亚银行经营性物业基本规定比较案例：东亚银行为北京A公司提供商业抵押贷款的基本条件和条款★东亚银行抵押贷款文件清单★东亚银行抵押贷款业务信贷调查报告案例15三、我行经营性物业抵押贷款业务发