宅基地若干问题

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1、♦城镇居民是无法购买宅基地，即使购买了也不具备法律效力。宅基地使用权的转让法律效力：1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效:（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体纽织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济纽织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；♦国土资源部印发《关丁•加

2、强农村宅基地管理的意见》的通知（国十.资发［2004］234号）第四条，第I•三项：【严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。］♦国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条，加强对农民集体十•地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门

3、不得为违法建造和购买的住宅发放十•地使用证和房产证。♦农村宅基地，只有本村居民享有使得权。非本村居民的城镇居民，不得到农村购买宅基地，如有买卖，亦属于无效，买卖关系法律不予保护。《土地管理法》第六-

4、•二条农村村民一户只能拥冇一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原冇的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四I•四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再中请宅基地的，不予批准。♦问：问题一：村民甲将宅基地上的

5、房屋卖于城市居民乙（请注意不是宅基地，而是宅基地上的房屋！）。并办理了过户手续。那么居民乙是否能取得甲的房屋，取得后是否能入住？我个人认为，现行法律只是禁止宅基地买卖。那么也就是说房屋买卖有效。但是有的人也认为没有效。（比如宋庄画家村案例，当时法院判决就是房屋买卖合同无效）。是不是那块的法律冇规定，房屋买卖，其宅基地的使用权一并转让啊？请懂的人帮我解释一下，并能拿出你所依据的法律条文。问题二能否将本村的宅基地卖于木村人？冇的人认为可以，但是宅基地不是不能买卖吗？请解释一下，并H能拿出你所依据的法律条文。答：1、严格按照法律及相关规定来讲，这个买卖是违法的，从而是无效的。农村村民对

6、宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。房屋过户手续木来是不能办理的，给办理过户手续的房管部门是违法行政。主要依据如下：《物权法》规定：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十二条登记机构应当履行下列职责：（-）查验中请人提供的权属证明和其他必要材料；（-）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地亨有占有和

7、使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。笫一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家冇关规定。《土地管理法》规定：第九条国有土地和农民集体所有的十•地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。笫十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥冇一处宅

8、基地，其宅基地的面积不得超过省、口治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原冇的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批于续。农村村尺出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国土资源部《查处土地违法行为立案标准》规定：“一、（五）以转让•房屋（包括其他建筑物、构筑物），或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他