2012年1月漯河房地产市场调研分析报告

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1、2011.12-2012.1盛励机构谨呈2012年1月漯河房地产市场调研分析报告调研时间:2012年1月4日下午-1月6日下午（2天半）；调研目的：通过调研分析，为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案，其中2大问题分别是：项目建筑形态与业态的界定（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“）和项目推售方向（先从哪一区域启动，用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则）调研区域：以漯河市郾城区项目为核心重点区，调研范围涵盖郾城区、召陵区、汇源区，住宅部分共调研了康桥水

2、岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目，商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。前言：2一、漯河市整体市场分析（2011.12-2012.1）二、住宅项目分析（2011.12-2012.1）三、商业项目分析（2011.12-2012.1）四、本项目发展模式分析（建筑形态与业态配比、推售方向）目录：3土地市场2011年1月-11月土地成交量至2011年11月份漯河土地总成交量为160宗，总面积325.4273公顷，其中普通商品房住宅用地91宗，面积138.1042公

3、顷占总成交量的42.2%。从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大，市场竞争将异常激烈。新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场，分享一部分市场份额。2011年土地成交主要集中在前三季度，普通住宅用地占总成交的42%，住宅市场竞争将日益加剧。数据来源：中国土地市场网一、2011-2012年漯河市整体市场分析4土地市场2011年下半年已成交土地均价在108万/亩左右；一、2011-2012年漯河市整体市场分析土地成交均价：69.97+45.97+280+97+63.2+91.4=647.52万/6=107.92万注：面积偏小的项

4、目暂不纳入土地成交均价计算范围之内地区（地块）编号用地位置面积（公顷）土地用途出让年限成交价受让单位411100000金山路西侧0.524其他普通商品住房用地70年550万漯河市恒基置业有限公司411103040801300太行山路3.046368其他普通商品住房用地70年2100.79万漯河市君安房地產開發有限公司2011-58金山路10.7000763住宅用地70年44950万漯河昌建中融置业2011-56人民路北侧0.401133住宅用地70年582万漯河正邦金运肉食品公司2011-57人民路北侧0.478726住宅用地70年446万漯河正邦金运

5、肉食品公司2011-63燕山路与珠江路交叉口西北角0.3557批发零售用地40年480万河南漯河石油分公司5土地市场2011年尚未成交的土地（体量偏大，地价偏高，未来市场竞争将会愈演愈烈）一、2011-2012年漯河市整体市场分析6商品房市场2011年前三季度住宅完成投资及房屋新开工、竣工量，同比均有所降低，宏观政策一定程度上影响了开发步骤。2011年前三季度累计完成投资23.9亿元,比去年同期增长17.7%；其中住宅完成投资16.5亿元，同比降低4.6%，占全市房地产开发总投资的69%;非住宅完成投资7.4亿元，同比增长了146%，占全市房地产开发总

6、投资的31%。2011年1-3季度，房屋新开工面积147.9万平方米，竣工98.5万平方米，其中住宅新开工135.5万平方米，竣工89万平方米。从上述数据可以预期明年的市场投放量巨大，竞争非常激烈。2011年1—9月份漯河市存量商品房成交套数6754套，同比增长27.8%。成交面积81.7万平方米，同比增长12.5%；成交金额10.2亿元，同比增长34.2%。存量商品房今年1—9月份单套成交面积为121.0㎡，略大于新建商品房平均单套成交面积，从逐月单套平均成交面积走势来看，波动剧烈，8月份为162㎡，9月份下降为102.1㎡。一、2011-2012年

7、漯河市整体市场分析7商品房市场2011年前三季度成交量及成交额同比整体攀升，价格出现跌宕。新增预售较去年同期增长3.3％；整体推售节奏加快。前三季度累计办理商品房预售许可75件，涉及预售项目共38个，预售面积110.6万平方米,比去年同期增长3.3％；其中住宅预售套数7803套，预售面积100.6万平方米；非住宅预售套数249套，预售面积10万平方米。2011年1-9月份，漯河市商品房成交总面积151.8万㎡，较去年同期上涨9.7%；成交金额23.4亿元，较去年同期增长25.6%。2011年1-9月份漯河市新建商品房平均单套成交面积110㎡，成交仍以中

8、等面积三房为主。右表数据来源漯河住房保障和房屋管理局，均价中包含了经济适用房、保障房等，因此低