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时间:2019-08-20
《2009年房地产估价案例与分析试题及估价理论方法》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、2009年房地产估价案例与分析试题一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(二)甲公司为购
2、买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元。购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。请问:若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些?(三)某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地,并拆除一幢面积为900㎡的住
3、宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单选题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)某商品住宅开发项目,征收土地面积5000㎡,其中建设用地面积4500㎡,代征地面积500㎡,规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月18日,该
4、项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%。1.下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是( )。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置D
5、.在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3.采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡,则土地总价为( )。A.1035.0 B.1066.1 C.1150.0D.1
6、184.54.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为( )。A.9734.2 B.10218.3 C.10407.5D.10458.8二、单选题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)某商品住宅开发项目,征收土地面积5000㎡,其中建设用地面积4500㎡,代征地面积500㎡,规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地
7、价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月18日,该项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%。1.下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是( )。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设
8、定抵押C.在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。A.成本法和假
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