房地产估价案例与分析试题

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1、2009年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价

2、值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内

3、容应包括哪些方面?二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月

4、18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（   ）。A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（   ）。A．成本法和

5、假设开发法采用的投资利润率相同B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（   ）。A．1035．0    B．1066．1    C．1150．0 D．1184．54．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（   ）。A．9734．2    B．10218．3    C．10407．5 D．10458．8（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用

6、地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（   ）。A．按工业用途估价B．按居住用途估价C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（   ）。A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种

7、用途分别评估各部分房地产的价值C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（   ）。A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状