北京2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象模拟试题

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1、北京2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A．750 B．350 C．800 D．8502、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积 E：执行层的组织协调3、某公司开发的酒店

2、项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式4、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。 A：区位 B：面积 C：价值 D：经营人 E：执行层的组织协调5、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．30006、实际估价中

3、设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格7、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】 A：358．85万元 B：360．49万元 C：362．93万

4、元 D：365．29万元 E：工业用地的监测点评估价格8、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租人权益价值 B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化 D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格9、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题) A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券 D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调10、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B

5、：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》 E：房地产估价机构必须加盖公章11、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。 A．2965.39 B．3035.02 C．3103.59 D．3067.7812、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。 A．690.40 B

6、．8284.79 C．8720.83 D．9746.8113、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。 A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.2714、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．假设性调查15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地

7、上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。 A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况16、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。 A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料 C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作 D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管

8、部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款17、当计息周期短于1年时