解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

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1、解读国税发[2009]31号文    2009年3月6日，国家税务总局出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）（以下简称新31号文）。该文件是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（以下简称原31号文）的基础上，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规

2、的规定，进行修订和补充后形成的。该文件的出台将对房地产行业所得税纳税行为产生重大影响，为了便于房地产行业深入理解该税收政策，申扬税务律师将相关资料加以收集并整理成本文，以期对大家有所裨益。新31号文共分为六章三十九条。现逐条解读如下：第一章  总  则第一条  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。解读：原31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》，2008年1月1日实施新企业所得税法以后，需要在

3、新《企业所得税法》基础上制定新文件。因此，新31条的立法基础是从2008年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，以及税收征管法。本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括程序性问题。第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。解读1、明确了本办法的适用范围；    2、与原31号文比较，适用范围有扩大、有缩小：    扩大：原31号文只针对内资企业，新31号文对内资、外资均有效。2008年1月1日以前，内资企业执行原31号文件，而外

4、资企业则执行国税发[2001]142号文件，两者的理念及交纳方式完全不同。2008年1月1日以后，无论内资企业、外企企业均适用本文件。减小：新31号文只针对房地产企业，原31号文适用范围则为房地产企业、临时从事房地产的企业（取得房地产临时资质）和参与房地产项目的企业。第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开

5、发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。解读1、该条明确了除土地外其他开发产品的完工条件，基本与原31号文的三个条件相同，即竣工、使用、产权孰早的原则。2、与原31号文比较，具体描述了各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。3、新31号明确了三个完工条件不适用于“土地开发”，更加合理。但是土地开发的完工条件没有进一步明确。4、新31号文未修改完工标准。但是第32条规定：出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额

6、可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问题。第35条规定，企业可以在汇算清缴前任意选择一个时点结转收入。这样对规定更加明确企业在年内根本不必结转预售收入为实际销售收入。预售收入结转为实际的销售收入实际只是一个汇算清缴的年度问题。对于已经销售的情况，在符合完工条件后在所得税上就要确认收入结转并结转相应的成本（第九条和第三十五条）。第四条  企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华

7、人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。解读：1、明确房地产开发企业不允许核定征收企业所得税；2、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。第二章  收入的税务处理 第五条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内

8、或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。解读：（1）企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。（2）营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。企业可以运用代理业进行规避。（国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件）（3）土