《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》律师最新解读

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1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》最新解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）系国家税务总局2009年3月发布。发布伊始，业内人士纷纷解读，然发布六年来，房地产企业发生了较大变化，却鲜有重新解读者。为了便于房地产行业在新环境下进一步深入理解该税收政策，范时斌律师对该办法全文进行了最新解读，以期对大家有所裨益，若有错误之处请不吝赐教。　　第一章  总 则　　解读：本章共四条。阐明本办法的上位法、适用的范围，开发产品完工的认定标准、核定征收的规定。　　第一条   （上位法）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人

2、民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。解读：明确上位法。表明本办法是实体和程序的统一，既包括如何计算缴纳企业所得税的问题，又包括相关程序性问题。　　第二条 （适用范围）本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。解读：明确了本办法的适用范围：仅适用于房地产企业，内资与外资房地产企业均适用。　　第三条 （开发经营业务分类及完工标准）企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一

3、)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二)开发产品已开始投入使用。　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。解读：1、具体描述了各种开发产品的种类，并明确了完工条件，但是土地开发的完工条件没有进一步明确，对于在建工程的转让亦没有明确。2、完工标准：采用竣工、使用、产权孰早的原则。第四条 （核定征收）企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收

4、、管理。解读：1、明确了房地产企业不得事先核定征收的问题。2、税务机关在房地产企业出现《税收征收管理法》第三十五条情形时，可以对其以往应缴的企业所得税实行核定征收。　　第二章  收入的税务处理解读：本章共六条，主要阐述了：开发产品销售收入的范围、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入的确认标准、视同销售的确认、企业销售未完工开发产品的计税毛利率的确定及结转、预租价款的确认。　　第五条 （销售收入的范围）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、

5、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。解读：1、所得税中代收费用，同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致；2、在售房过程中，房地产企业代收的的办证费、契税、住房专项维修基金、印花税等，其余的代收费用需要缴纳营业税。3、根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。4、企业可以

6、考虑代理业来筹划税收。第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：解读：房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。解读：所称“实际收讫价款”，是指房地产企业在售房过程中或销售完成后收取的款项。“取得索取价款凭据(权利)之

7、日”是指销售合同确定的付款日期的当天，未签订售房合同或合同未确定付款日期的，为销售行为完成的当天。　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。解读：继续执行原31号文的约定与实际孰早原则。　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。范时斌律师解读：继续执行原31号文的实际原则。　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：　　1.

8、采取支付手