《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解读

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1、2009年3月6日，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（【2009】31号文，以下简称《办法》）。囿于新的《企业所得税法》已正式实施，《办法》在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面，依据新企业所得税法进行了明确，并对房地产开发经营业务计税毛利率、反避税条款，以及非货币性交易取得土地使用权的计税成本方面进行了较大的修订。专项政策的出台背景于其它工商企业相比，房地产开发企业经营业务，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往

2、来对象多、市场风险不确定等诸多特殊性。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。由于通用的企业所得税法是依据一般工商企业的特点和实际情况制定的，很难兼顾到房地产开发企业的上述行业特点，因而在税收征管实务操作中存在一些规定不明确和管理难的问题。由此，国家税务总局于本世纪初房地产业大规模扩张时期，针对对房地产开发经营业务专门制订了相关的企业所得税处理办法。2003年7月9日，我国第一个比较完整的适用国内房地产开发经营业务企业所得税处理办法

3、出台，即业界惯称的“国税发【2003】83号文”。随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发【2003】83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，比如对房地产开发经营业务企业所得税预征率过高、预售期成本不能分摊、纯益率没有明确、对经济适用住房预征率一刀切等等，2006年3月6日，国家税务总局对以前涉及房地产开发经营业务的企业所得税政策进行了清理，出台了国税发【2006】31号文，于2006年1月1日起执行。国税发【2006】31号文是一部房地产开发企业所得税征收管理办法的系统性文件，为房地产开发企业一直沿用

4、。在这期间，为加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局又出台了若干补充规定。其中对房地产业影响较大的是，2008年4月7日，国家税务总局公布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函【2008】299号文）。由于当时房地产业尚处于高潮期，国税函【2008】299号文对房地产开发企业的所得税预缴政策进行了较大修订，变相提高了企业的所得税预缴率，藉以产生紧缩房地产开发市场中的流动性剩余效用。国家税务总局刚刚颁发的《办法》就是为适应新的市场形势，在原国税发【2006】31号文基础上所作的进一步修

5、订和补充。适用对象与政策衔接新颁布的《办法》适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，执行日期为2008年1月1日。按照国税总局的要求，对于目前正在进行的2008年度企业所得税汇算清缴工作，如果企业在2008年企业所得税按月、季度预缴时，计算的方法、口径与新文件不一致时，在汇算清缴时一并调整。从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入

6、的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。关于税收优惠。原国税发【2003】83号文特别提到，房地产开发企业和以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。当时考虑房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，通过新办企业规避税收较容易。此次新颁发的《办法》取

7、消了此项规定。这主要缘于2008年1月1日实施的新企业所得税法，税率已经调整为25％，目前只有高新技术企业、福利企业以及从事环保、节能节水项目所得和从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得等保留了一些特殊优惠政策，因此不必再另行文作出规定。5％，利好中的近忧受到业界普遍关注的是，《办法》对房地产开发企业的预计计税毛利率较此前降低了5个百分点。虽然上述规定非“结构性减税”的一部分，但其用心旨在增加房地产市场的流动性。新的《办法》规定，（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，

8、不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。对预计计税毛利率5个百分点的下调，业界人士普遍认为，就目前的房地产市场形势而言，开发商的实际利润率已经非常薄，甚至个别项目已经开始亏损，因此，5个百分点并不能实质性改变目前中国房地产市场的窘局。现实中，业界关于预计计税毛利率的问