房地产开发经营业务企业所得税处理办法

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1、财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税[2008]121号颁布时间：2008-9-19发文单位：财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：　　为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）第一百一十九条的规定，现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：　　一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下

2、规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：　　（一）金融企业，为5：1；　　（二）其他企业，为2：1.　　二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。　　三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按

3、本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。　　四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。　　财政部国家税务总局二〇〇八年九月十九日437/22/202111:08:01下午国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知国税函[2009]777号成文日期：2009-12-31各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　现就企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题，通知如下：　　一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《

4、财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。　　二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。　　（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；　　（二）企业与个人之间签订了借款合同。国家税务总局二00九年十二月三十一日借款费用企业所得税与土地增值税扣除处理2010-10-31来源:财

5、会通讯　　《企业会计准则第17号--借款费用》规定，企业发生的借款费用（含专门借款和一般借款费用），可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，应当予以资本化；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用。需要注意的是，会计准则所称的“符合资本化条件的资产”是指，“437/22/202111:08:01下午需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。相当长时间一般为一年以上。作为房地产开发企业所开发的商品房，一般都要经过很长的时间，所以，对房地产开发企业对外借款用于开发商品房的，应当予以资本化。而借款费用包括借款利息、折

6、价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。在企业会计准则中，“借款费用”被分成了两块，一是“应当予以资本化，计入相关资产成本”的部分，二是应计入当期损益的“其他借款费用”。这里的“其他借款费用”指的就是“包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等”中不能资本化的部分，应当在发生时，根据其发生额确认为财务费用。　　企业会计准则同时规定：专门借款的利息资本化金额“应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定”。企业在借人专门借款后，常常不会马上将其全部用于符合资本化

7、条件的资产的购建或生产，而可能将其存入银行或用作暂时性投资。在这种情况下，这些专门借入资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资获得的投资收益，应从发生的借款利息中扣除，以准确计算该专门借款利息中应予以资本化的金额。房地产开发企业发生的借款费用，在计算土地增值税时及企业所得税时应当如何税前扣除？笔者结合企业所得税以及土地增值税的有关税收政策规定进行阐释。　　一、土地增值税的税前扣除　　根据《土地增值税暂行条例