合富辉煌温江项目招标方案（定稿）

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1、第一部分市场研究及政策分析区域整体市场现状分析市场发展趋势预测项目竞争环境分析客群结构分析案例借鉴政策研究研究路径——区域整体市场现状分析成都市场现状研究温江市场现状研究本案整体的市场研究分为两个部分。一是对成都市场的现状做研究，以判断大市场对温江市场的影响，利于决策者把握大势。第二部分将对温江市场做深度研究。环线分布——新增供应的整体外移06年住宅新盘环线分布由于目前成都市二环内土地已经基本供应完毕。主城区开发已经逐渐的边缘化。值得提出的是，2006年是边缘化、郊区住宅的分水邻。郊区的总体供应量已基本和主城区的供应量持平。一方面，他导

2、致郊区市场的竞争越来越激烈，竞争程度越来越高。同时，也使得郊区化居住越来越能赢得广大客群的认可。由于市区土地供应的缺乏，客群也被迫的进行转移。备注：下部分为温江市场状况分析温江与周边郊县市场对比分析——价格居周边郊县第三位，总体供应量居郊县第二位。郊县06年新盘均价对比（元/平米）郊县06年新盘供应分布价格对比——郊县市场近年来整体价格上升较快，除都江堰外，均以超过3000。作为郊县住宅的第一集团的温江，大市场的价格上涨，为温江房价的上升提供了良好的基础。温江住宅均价，居郊县价格的第三位，由于开发时间较华阳晚，价格低于华阳。双流由于有较

3、多的高档别墅进行支撑，整体价格较高。新盘对比——温江的总体供应量仅次于华阳，供应量较高。可以预计，由于持续供应量的增加，未来市场竞争会非常激烈。温江历年商品房供求状况温江历年价格趋势温江房地产宏观市场——价格上涨迅速，但出现供过于求的情况。总体市场特征——按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.8—1.1为正常，从这一指标看出合肥目前市场出现微弱供过于求；（05和06年供销比分别为：1.346和1.276）价格特征——温江市近年来房价上涨迅速，特别是05和06年。其主要原因是因为光华大道的开通使得温江已成为客户认同的第一居所区域。其次是因

4、为品牌开发企业的入驻拉动房价，并且地块规模大，产品品质高，吸引大量的有车阶层来该区域置业。供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应区域，多层为主，电梯逐步放量，销售率好。板块供应特征——光华大道两侧和杨柳河两岸的柳城板块供应体量和在售住宅项目最大，分别占到了市场在售楼盘的37%和36%，在售项目个数比例为62%。物业供应特征——目前市场主要以多层为主，但和黄地块、仁和春天、香蜜湖都有电梯物业进行开发，预计未来电梯公寓将大大放量，市场竞争激烈。销售特征——目前温江市场整体销售率较好。光华大道整体销售率达到80%，由于柳城板块以高端物业面

5、市，销售周期较长，但电梯公寓销售有较大的抗性。土地市场——总体供应减少，潜在土地开始放量2006年成都土地市场共计成交面积18719.53亩，郊县成交12249.22亩。而温江市场05年土地成交面积居郊县首位，成交面积为5050亩。06年土地成交面积则大幅度下降，仅成交2026.62亩，相比05年减少50%。但由土地储备期一般在2年左右，故在本案面市期，即有可能05年拍卖土地将大幅上市，这对本案是巨大的潜在威胁。温江历年土地拍卖情况营销主题——主要以文化和生态主题为主项目推广主题点评大宅门•紫霄园对传统和谐居住文化的孜孜追求人文主题那城

6、城市中坚人群的生活哲学客群主题大庆蜀苑占据江安河畔上游原生态风景区生态主题优取舍面积达10亩水景为主的绿化带风景主题利贞·境界雅尚生活住区，造就名门属地建筑主题西花汀新城西高品质纯享受社区品质主题香瑞湖迈阿密海岸的原版别墅生活异域风情主题仁和·春天大道中国首例原滩生活社区生态、人文主题区域市场概况小结郊县住宅经过多年开发，居住郊区化理念已经得到大部分客群的认同。由于主城区供应的减少，人们也被迫向外迁移。郊县住宅的价格除都江堰外都已超过3000元/平米，温江的住宅均价在居郊县价格第三位，综合温江的资源等级、产品品质、开发企业品牌、区域认同

7、等因素，温江的房价还有较大的提升空间。温江房地产市场经过近年来快速的发展后，已经出现供过于求的情况，并且由于温江05年土地供应较大，该市场特征在未来将更为显著。温江供应热点区域集中在杨柳河岸和光华大道板块，以多层为主，预计未来电梯公寓将开始大幅度放量。目前总体销售率较好，但电梯公寓的销售还存在较大的抗性，迫使开发商重新审视市场未来的发展方向，未来的产品设计将随着开发商对市场研究力度的加大而更加趋向于合理；营销主题主要诉求在生态、人文方面。客群分析作为课题下部分论述第一部分市场研究及政策分析区域整体市场现状分析市场发展趋势预测项目竞争环境

8、分析客群结构分析案例借鉴政策研究市场发展趋势预测价格预测由于温江在郊县整体价格排名第三，还低与双流和华阳。价格还有巨大的提升空间。品牌开发企业对区域价格的拉动，（如和黄）对整个区域市场的价格引导力，将导致价