周至城东项目营销执行方案

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1、2011.10西安—周至城东项目营销执行方案很明显，如果能够准确的找到支点并施以足够有效的力量我们定能够撬动本项目辉煌的20121.项目本体认知1.项目本体认知1.1区位详解1.2地块概况1.3交通环境1.5项目概况1.6SWOT分析1.4周边配套周至东大门1.项目本体认知1.1区位详解本案周至中学主城区N1.项目本体认知1.2地块概况本案位于周至中学对面，北临108国道，南靠农田东西长约300米，南北长约110米，占地约46亩周边新建住宅项目较多，生活配套匮乏地面较平整，无建筑物、不涉及拆迁本案1.项目本体认知1.3交通环境108国道西宝高速汽车东站环山高速主城区1.项目本

2、体认知1.4周边配套教育：周至中学休闲：沙河生态公园出行：汽车东站购物：距城区商业中心5分钟1.项目本体认知1.5项目概况总占地约46亩总建面约90000㎡住宅建面约80000㎡商业建面约10000㎡幼儿园约600㎡1.项目本体认知1.6SWOT分析SO（优势、机会）政府：本案为限价商品房，政府大力扶持价格：相比同地段商品房价格低20%规模：相比同地段住宅项目，本案规模相对较大配套：社区幼儿园，1万㎡商业配套，生活尽享便利景观：绿化率高，景观别致1.项目本体认知1.6SWOT分析WT（劣势、威胁）调控政策：近年调控政策频繁，且无给地产“松绑”迹象货币政策：银根紧缩，资金来源受限

3、，不利开发商资金回笼竞争激烈：西安企业进入周至，与当地企业展开竞争客源分流：周边项目聚集，客源分流严重客源单一：限价商品房必须审核客户购房资格2.核心价值梳理2.核心价值梳理2.6客户特征描述2.5客群定位2.7客户共性特点2.4客群分析2.3核心竞争力2.1本案资源条件2.2项目定位2.核心价值梳理2.1本案的资源条件地块产品其他周至东大门沙河生态公园城区与乡镇交汇处1万平商业配套社区幼儿园区域首席景观社区户型面积迎合客户政府大力支持超低价格周至中学开发商开山首作2.核心价值梳理地块其他产品2.2项目定位政府支持，开发商倾力打造，满足中低端收入群体的景观型、舒适型社区核心内涵

4、项目定位区域典范、人文名居2.核心价值梳理四大核心，成就区域典范政府着力打造周至东大门，区域发展进程加速超低价格超值享受区域景观型、舒适型社区，铸就典范社区幼儿园、上万平商业配套尽享生活便利2.3本案的灵魂即：核心竞争力2.4客群分析2.核心价值梳理企事业单位人群个体户乡镇客户返乡生意人1.企事业单位人群：单位中低层公务员、职工2.乡镇客户：以种植猕猴桃、花卉苗圃人群及楼观旅游区人群为主3.返乡生意人：西安及其他城市生意人、打工族客源表现出较强的期待性，以解决住房需求及改变居住环境为诉求点，分布区域具有较强的城镇性，客户年龄普遍中等2.核心价值梳理2.5客群定位主力客户乡镇种

5、植猕猴桃、花卉、苗圃及楼观旅游区人群辅助性客户政府公务员、企事业单位职工县城内做生意的个体户西安及其他城市的返乡生意人、打工族2.核心价值梳理2.6.1客户特征描述企事业单位人群个人社会和经济特征：年龄在28—45岁之间，主要成长于周至及周边乡镇消费心理和消费特征：理智的消费群体，基本都是一次置业产品需求描述：由于自身经济实力一般，对产品的功能性要求较强生活基本态度和观念：责任心较强，由于工作原因长年居住当地2.核心价值梳理2.6.2客户特征描述乡镇客户群体生活基本态度和观念：喜欢借助外物展示自身实力及生活品味消费心理和消费特征：自己有房，希望得到社会认可，骨子里有光宗耀祖的情

6、结，希望在县城购买产品需求描述：喜欢大户型的产品，追求景观、配套个人社会和经济特征：年龄在25—50岁之间，以种植猕猴桃、花卉苗圃及旅游相关产业为主要收入2.核心价值梳理2.6.3客户特征描述县城内个体户产品需求描述：追求功能性与舒适性兼备的产品生活基本态度和观念：事业心重、渴望提高社会地位消费心理和消费特征：理智的消费群体，精打细算的代表个人社会和经济特征：年龄在30—50岁，主要是批发市场和门店经营者2.核心价值梳理2.7客户共性特点1.大都是中低收入阶层6.希望得到社会认可，渴望提高社会地位2.年龄在25—50岁之间，三口之家居多3.长期居住在县城及周边现在乡镇4.生活相

7、对低调5.经济实力一般，置业目的明确3.营销执行策略3.营销执行策略3.1销售目标3.2营销总揽3.3营销策略3.4客户策略3.5展示策略3.6服务体验3.7推售、价格、活动策略3.8销售团队构建3.1销售目标3.营销执行策略2012年底基本实现项目售罄3.营销执行策略3.2营销总揽营销策略价格策略展示策略销售团队构建活动策略推售策略服务体验客户策略3.3营销策略3.营销执行策略结合项目销售目标，项目营销策略为：立形象、重服务、频推房、强销售立形象重服务强销售频推房推广先行树立项目形象细节