润城东方项目整体营销方案（最终稿）

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1、连云港“润城·东方”项目整体营销方案（第一稿）苏垦机构·美地置业2006年8月连云港“润城·东方”项目整体营销方案（第一稿）苏垦机构·美地置业2006年8月润城·东方项目工期及销售计划一览表年度2006年度2007年度合计季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度月份89101112123456789101112工程进度小高层动工市区售楼处竣工交付±0现场销售中心开放————小高层封顶高层动工——营销节点——开盘续销——2批房源——3批房源阶段推盘量（万㎡）——132套110套———2.5———2——约1.

2、5约1.0推盘物业——1/2/3/4撞———5/6/7———8/9——销售率————30％————60％——85％95％阶段均价（元/㎡）——29603050——3150——32003100总销金额（万元）——————44403050———7875———6400——2.18亿回款金额确保2000万元预计5000万元预计1.2亿1.90亿推广投入45%30%25%262万117.9万78.6万65.5万备注：ü以上销售安排，均按照现有建筑工程进度制定，如遇工程工期改变，将相应作出调整；ü销售面积和套数，均根据销售物业的

3、户型和搂层估算得出，销售面积皆为约值；ü推广费用按总销金额的1.2％计算，可使用的行销推广费用约合262万元一、总体推盘原则以高档公园景观社区树立项目整体形象，树立高层/高档的正确产品观念；以中小面积/小高层炒热市场，以大面积/高层,拔高项目整体形象多批次推盘，灵活提价根据项目一期约计7万多平米的销售体量及领先市场的销售均价（3100元/㎡），以及我们的销售目标和进度要求，我司项目整体可分为3个大阶段开盘，每阶段可根据客户的蓄积情况，小频率多批次的推出，根据实际的市场反应和房源预定情况，不断调整我们的房源推出结构和实

4、行阶段性的价格提升，从而实现项目的均衡去划以及销售进度/均价的最终实现。体验营销，公关第一连云港市场目前的市场供应量较大，营销诉求点和销售手段也纷繁复杂。润城·东方作为新浦区高端物业的标杆项目，我司建议从销售初始阶段就引入高档物业的体验式营销服务模式，建立起与客户不断沟通和信息互动的交流平台，通过事件和公关活动长期稳定的运作，抓住客户的心理，建立起客户对润城项目的忠实度，通过公关网络实现营销推广成本的最大效益。润城·东方项目分期推盘情况示意第一阶段推出房源第二阶段推出房源第三阶段推出房源第一阶段推出房源第二阶段推出房

5、源第三阶段推出房源以中小面积/小高层炒热市场以大面积/高层,拔高项目整体形象现外后内，现南后北1、结合工程进度：项目开工的先后顺序2、丰富房源结构：房源的户型大小的搭配及所在位置的优劣3、价格提升空间：为实现每期房源销售价格的稳步提升必须保证每期房源素质的整体提升；4、房源区位优劣：分片分区，实行组团式定向销售，便于现场的销售引导和销售控制；5、销控执行需要：快速去化整体素质相对较差的房源保障优质房源实现高销售价格保证所有房源的均衡去化，等等。国际服务标准知名物管公司物业团队专业团队专家顾问体验营销互动营销公关营销建

6、筑空中别墅转角飘窗入户花园城东标志建筑纯小高层/高层创新空间设计户型经济实用人性化生存空间景观化生存空间生态景观设计低建筑密度产品-价值品牌连云港万润南京城开城市地产国际新豪开发模式开发目标新造城运动顶级公园景观地标建筑群顶级国际形象全新地产服务一次性整体规划服务平台区位主城区海连东路城市东进高档住区城市公园全配套大规划生态公园景观高绿化率总建30万㎡规划润城·东方总体形象及物业价值体系概要一、润城·东方项目销售均价基准及制衡因素加价因素1、品质因素：纯高层/小高层住宅区，引入：入户花园、空中别墅及转角飘窗等新型产品

7、空间概念；2、供求因素：土地的市场推量平稳，今年及明年的市场上市量不大，尤其是新浦片区，供略小于求；3、土地价格：城市经济水平的提高，带来土地价值的自然升值，使得土地市场动态价格不断上扬；4、城市发展：连云港城市“东进”的口号，加快了城市向东发展的进程，推动了新城区的建设；5、品牌附加：万润和城开都是资金实力雄厚，开发经验丰富的开发商，有良好的开发基础和市场口碑；价格基准1、竞争项目温哥华国际花园，项目均价：2880元/㎡；最高售价：3300元/㎡；最低售价：2600元/㎡；2、新浦区住宅商品房销售均价：2630元/

8、㎡；连云港住宅商品房销售均价：2457元/㎡（2005年价格水平）减价因素1、交通配套：东部城区的发展是必然的，但是短期内萧条/交通不便/配套和市政建设滞缓的现象无法改善；2、区域抗性：连云港旧城范围较小，消费者对本区位的心理抗性依然存在，认为项目的位置较远；3、项目竞争：周边温哥华国际花园及周边既有销售项目，立项项目及宋跳区域商品房的竞争日趋