西双版纳泰国城项目整体营销方案

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。整体营销方案（初稿）西双版纳泰国城项目招商及经营权拍卖云南动力恒通房地产经纪有限公司2006年10月25日fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业

2、、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目背景及分析一、项目基本情况及合作意向西双版纳泰国城项目规划总用地面积4561.5平方米，总建筑面积3398.21平方米，建筑密度39%。作为商业经营场所，自有停车位有11个。应开发商要求，试图通过销售该物业5年经营权实现项目投资回收600万元（此为开发商的最低心理预期，达到约5万元/单铺的销售均价）。本方案将基于此基础条件论证该方案可否实现，并给出较佳的销售组合方案。二、项目产品分析项目产品设计以2层结

3、构房屋为主，该商铺布局基本采用围合式布局，项目内部通道基本采用2.2米宽度，通道舒适性上一般。且在通道设置上出现了部分死角，在内部整体布局上也同样出现了业态规划布局不合理的状态（餐饮位于中庭、工作操作间条件不具备；而对于其他零售业态的商铺又基本集中于物业尾部，容易死街，等）。因此，对于该物业的项目操作必须就商业规划布局进行改进和完善。——产品问题项目由开发商以买断20年经营权的方式取得，现准备拿出5年经营权进行销售实现回款。以一个单铺5万元的价格进行销售，则其平均租金差不多在55元左右（按单铺15平方米计算），而如果我们要

4、冲到700万的销售额，该项目平均租金差不多需要65元/平方米的价格才能支撑。而根据我们的市场结果来看，该项目周边可类比项目怒租金仅为25-48元/平方米（下表为市场调研数据）。因此，鉴于此，我们提醒开发商需要注意以下2点：fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程

5、度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一是项目商业规划和布局需要做大面积调整，在增加经营面积的同时，又要考虑不要出现死铺、死通道、死角，同时充分利用中庭的空间面积及利用层高来调整和变化空间的层次感。二是对项目的预期必须降低，不能脱离市场依据一味求高回报，高回报必然带来高风险（可能导致项目开盘就死）；同时在销售经营权的过程中一定要考虑经营者如何介入并能获得商铺投资利润空间（不仅仅是经营收益）——况且该项目还没有所有权，投资者投资的保障何在？项目规划调整方向建议一、项目原规划的问题高经济价值区浪费高商业价值区浪

6、费“背篼型”“死”商业fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本规划中，犯了一个商业规划布局基本原则：主要商业中心不能放置在无通道退路的死角内，尤其是商业区重心严重偏于项目最尾部分。由于在此规划下，消费者必须

7、经历一个相当长的交通过程才能到达。在到达重点商业区过程中，如无较吸引人的兴奋点，则消费冲动将逐渐丧失。而作为泰国城，其重要特色不外乎3个重要点：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必须将三个特色中表演部分重点移动到死角的内部，即能形成充分的围合封闭欣赏，又能带动大量人流在进入过程中产生随意消费，随时保持高昂的消费兴趣。该项目的重要商业利益点应该在于旅游商品的销售经营，而非展示或表演，因此要通过商业规划调整，将商业价值及经营模式进行转变。在项目原规划中可以明显感受出规划者用意在于将重点放置在表演及展示上，因此在项目入口设置舞台

8、，并留有大片空地及绿地，想在入口吸引住顾客，并试图引发消费冲动；同时又想通过物业头部区域的空旷，吸引夜市消费的可能。但在此规划条件下，一是该项目目标吸引者不是当地市民，二是即使吸引了消费者进入消费，消费也将是不完全的，在消费过程中，会被通道的冗长、通透感不足逐渐失去消费兴趣，从而降低商铺经营价值，失去投