云南别墅项目广州推广修改

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1、彩云之南诗意惬居【云南别墅珠三角地区推广策划案】是一处独立无碍、轻松写意的自我空间;是一种与天相近、与水相亲的自然生活；是一支清新悠远、沁人肺腑的天籁之音;……【名词释义：别墅】别墅，从字面上讲就是“另一套房子”，这套房子的功能不是单纯解决居住问题，而是为了更好的休闲和享受、为了更为优越的空气、环境、为了有一种更健康的生活。----专家语录这是别墅的生活！【提案纲要】序号内容一背景分析二策略思考三整合传播方案四招商计划一、背景分析2005，地产业飓风——新政策出台3月26日出台《切实稳定住房价格的通

2、知》，4月27日出台《进一步加强房地产市场宏观调控八项措施》，5月11日转发建设部等七部委的通知2005年，出台一系列地产措施影响社会和谐宏观经济因素金融风险威胁消费者普通消费者：怀着疑虑的态度，持币观望。投机者：减少或者退出房地产炒作。地产商现有积压：造成现有开发房产的大量积压，纷纷打价格战。减少投资：现有产品的滞销导致对开发新项目的慎重。政策是否会对别墅市场也造成冲击？但是：先来看看我们的消费者：高端消费者中高端消费者中端消费者普通消费者我们的目标消费者，他们位于地产消费金字塔的顶层，他们是社会

3、的精英人物。他们的身份特点是：生活要求心理特征精神状态消费特征他们对生活的品质要求很高，注重生活的品质。厌恶低俗，崇尚高雅、自然。富豪阶层,有很强的消费能力。消费注重个人喜好，对价格的敏感度很低。抱有积极的生活态度，对未来充满信心和热情，工作、生活都认真对待。自尊心强，不愿意承认自己输人一等。目标消费者他们对地产消费的特点是：价格环境距离私密性目标消费者由于他们拥有较强的消费能力，因此，对价格的敏感度相对较低，选择房子注重自己的感觉。注重自己的私人生活空间，对房子的私密性和安全具有较为重要的需求。注

4、重工作上的效率，因此对于距离上花费时间的要求较为苛刻，但是消闲生活除外。注重生活品质，对生活区域内的自然环境，人文环境要求较高。因此:由于别墅的目标消费者的消费特征,新政策的出台对别墅市场的影响比普通地产的影响小得多!但是，这样就能让云南的别墅地产发展商高枕无忧了吗?事情并不是这么简单:经济状况2003年云南省生产总值(GDP)完成2458.8亿元。上海、北京、广州GDP分别达到7450.27亿元、4283.30亿元、4115.81亿元人口数量云南省人口四千万，数量在全国各省市中属于人口偏下水平，而

5、且126个农业县市中仍有73个国家扶持工作重点县，总人口为2208.69万人。收入水平2004年城镇居民人均可支配收入8870.88元，比全国平均水平少512元，比北京少6231元；比浙江少5298元；比广东少4436元。开发程度目前昆明市场已建、在建的别墅项目不下20个，一至两年内，昆明将有2000-3000套别墅面市。远远超过已有的云南本地市场的购买能力。一个事实：云南的经济发展水平决定了云南本地的消费水平并不足以支撑起云南地区过度开发的别墅地产的全部市场！问题并不只存在于云南：中国，除了东南部

6、沿海地区具有较高的消费能力，很多西部地区依然处于较低的消费水平。很多地区的别墅市场也面临着本地消费不了的局面.【广西】【贵州】【河北】【四川】……经验借鉴:“京津新城”8000多套别墅进京进行推广近日，由合生创展集团开发的复合型房地产项目京津新城正式进京推广。据项目总经理郑昌立介绍，该项目位于天津市宝坻区，距离北京98公里。项目整体容积率0.28，预计将开发8000多套独栋、双拼别墅产品，同时还将针对客户的个性化需求打造个性化别墅。对云南的启示—异地营销、走出云南:云南几个结论：123新政策出台对别

7、墅市场影响微小.地产新政策的出台虽然对整体的地产市场造成影响，但是由于别墅市场的消费者特性，并不会对其造成太大的危害。云南本事市场消费能力有限由于云南的经济发展条件，云南本地的消费力对消化云南别墅的市场具有一定的困难。异地营销,是云南别墅市场的出路异地营销，是云南别墅市场突破固有困局，寻找新的市场增长点的重要办法和手段。二、策略思考云南别墅如何走出去?云南别墅缺乏统一形象没有充分利用旅游优势问题让们来看几个例子:在旅游以及旅游别墅的销售中,马尔代夫凭借其独特的地理环境,成为全世界富豪度假旅游的圣地.

8、上世纪初，地中海沿岸地区利用地中海的海摈旅游资源,开发了大量海滨别墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。地中海马尔代夫以旅游优势拉动旅游地产让们来看几个例子:911以后,西方出行人数大量减少,希腊旅游深受打击.为了解决困顿,希腊政府推出希腊整体旅游形象,以”让我们回家”为推广主题,利用希腊作为西方文明发源地的独特优势在西方世界推广.广告活动在西方世界引起巨大反响,成绩显著.以整体形象推广制胜希腊给我们的启示:1.整和云南别墅地产的