城市有限经营与投融资

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1、城市有限经营与城市投融资丁健教授上海财经大学城市有限经营与投融资的基本理论一、城市价值与城市有限经营1、城市价值——投融资的基础。城市价值的构成：（1）城市收益；（2）城市效率；（3）城市满意度。2、城市有限经营——广义的投融资，可以提升城市价值，是资金循环利用的主要途径。二、城市有限经营的内涵和主、客体界定1、内涵：运用市场经济手段，对构成城市空间和功能载体的一部分资源、要素等进行集聚、重组和运营，使其从资源——资产——资本的过程。2、特点：（1）市场是运作平台；（2）制度是基本保障（包括市场规则，具体的操作制度等）；（3）投融资方案是关键（一般由专业人士制定）。3、城市有限经营的客体——

2、可融资的对象（1）有形的资源或资产——自然生成；人工生成；延伸生成。（2）无形的资源或资产——知名度；信誉度；城市品牌。4、城市有限经营主体——投融资的主导或参与者（1）关于市场失灵与政府失灵的理论（2）经营主体：*政府——首先是发起者、组织者；然后转化为监管者和调控者；*企业——主要的参与主体；*市民——重要组成部分；3、各自的行为界定：政府有所为，有所不为；企业不以利润最大化为目标；市民维护城市公共利益。三、城市有限经营的目标、运作思路及风险1、城市有限经营的目标：（1）在保证满足公益性需求的前提下，利用市场手段增加公共产品的供给，提高公共服务的水平，保证所提供产品与服务的安全性，扩大公

3、共福利享受的覆盖面。（2）通过城市各种设施和要素的经营，促进有限资金的循环利用，提高资金的使用效率，用最少的投资，建设更多的服务于广大市民的城市基础设施和社会公共配套设施。（3）保证城市建设资金的可持续供给。2、运作思路：（1）城市建设与经营市场化：*开放城建项目和经营项目市场；*坚持谁投资、谁承担风险、谁获得收益的原则。（2）各种项目经营公司化：*实行业主制（投资产权关系明晰等）；*实行经济合同约束。（3）加强政府监管：价格，产品技术标准，服务质量和安全。（4）有效地利用各种市场工具。3、城市有限经营和投融资的风险（1）负债建设中的规模失控风险；（2）有限资源或优质资源被掠夺性经营风险；（

4、3）利率、汇率和购买力的市场风险；（4）地方保护主义或政府越位造成的垄断和违规风险。四、国外城市经营与投融资模式1、德国模式——政府主导，竞争性管制与多元融资。2、日本模式——建立项目定向资金来源，政府监管，企业化经营。3、法国模式——委托经营管理。4、英国模式——渐进式私有化。5、美国模式——市场竞争为主，私人部门广泛参与。五、城市土地利用与融资1、城市土地利用必须把握好的环节（1）必须当好业主（处理好长远与短期、全局与局部的关系）。（2）把握好供给节律——时间与空间的节律，关注基础设施建设与土地开发的时间序列。（3）创造良好的土地市场环境，保证土地市场价值的客观性。（4）做好依法供给土地

5、，保证出让或转让土地的融资能力2、土地经营与融资方式（1）合理的土地批租——解决启动资金；（2）土地租赁——创造长期的现金流；（3）土地置换——利用土地级差套现；（4）土地入股——土地股份化；（5）土地的腾笼换鸟——地租杠杆促结构调整；（6）零地批租——不供地，只增资；（7）土地重划——旧区改造中的功能换资金。3、土地开发与融资方式的组合（1）同基础设施的捆绑式开发与融资；（2）优质土地资源（如岸线资源）的“倒推式”开发与土地价值增值；（3）城市土地的集成式开发——土地的综合开发与项目的集成建设相结合与拆解式融资；（4）大地产、小房产的开发——多元资金的利用。六、城市基础设施项目投融资1、项

6、目分类与投资主体的确定（1）经营性项目——全社会投资（2）准经营性项目——政府部分投资或补贴，吸引社会投资（3）非经营性项目——政府投资，但设施维护与管理可以市场化2、国内外基础设施投融资改革的趋势（1）趋势之一：由单一的政府主导模式转变为政府与社会资金共同参与的民营化主导的混合模式。（2）趋势之二：基础设施的投融资市场由政府垄断的封闭市场转变为全社会竞争的开放市场。3、基础设施项目的投融资的方式（1）非经营性项目的投融资：*包干制——以包干协议为基础的投资制度；*代建制——由第三方介入的项目投资与建设制度；*BT模式——投资-回购的投资方式。（2）经营性和准经营性项目的投融资A、PPP模式

7、——公共部门与私人部门合作的投资与建设方式，包括：*特许经营经营类（BOT，TOT等）；*外包类（整体外包，模块外包）；*私有化类（整体私有化，部分私有化）。市场化投融资模式的推荐BOTTOTABSPPP项目所有权拥有部分拥有不完全拥有部分拥有项目经营权经营期内拥有部分拥有拥有部分拥有融资成本高中最低中资金获取难易程度较易易难难融资时间最长最短较长较短融资主体风险最大一般最小一般政策风险大小小一般对经济影响有