商业地产开发与运营

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1、商战——商业地产运营与操作實德（香港）信投管理諮詢有限公司主講：VP：劉焱晶（YvesLiu）■只限于销售的商用物业项目叫“地产商业”■统一运营的经营主题平台叫“商业地产”■“地产商业”类型的物业项目核心竞争力■“商业地产”类型的主题平台核心竞争力——产品——运营■用物业管理的观念经营商业地产的组织叫“团伙”■用统一运营的理念运营商业地产的组织叫“团队”■销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。■商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。■不能统一运营管理的商

2、业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营的内容和结构关系统一运营统一招商管理统一营销统一服务监督统一物管“统一招商管理”是后序三个统一工作的基础。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的卖场布置指导服务、统一的物业管理服务等等。“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。统一运营的核心理念统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限

3、循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。商业地产的运营是一个循环过程既然，商业地产是围绕统一运营的核心进行开发和建设，今天我们的课程就围绕统一招商来逐一展开——商业地产开发的组织和程序商圈研究业态研究竞争研究消费研究规划组合品牌组合项目一次定位规划设计项目定位论证、确认招商开工建设规划设计修正商业研究招商支持市场检验招商保障定位检讨商圈研究——商圈划分■核心商圈■次级商圈■边缘商圈以经营能力划分：以辐射能力划分■市级商圈■区级商圈商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产生至关重要的影响业态研究——业态定义和种类所谓业态，是指商业

4、企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式■大中型百货■超级市场■连锁店■专卖店■廉价折扣店■购物中心■便利店■仓储商场业态种类消费研究——消费行为定义消费者为满足其需求和欲望，对产品和服务所产生的一种行为和策略过程。指消费者在取得、消费和处置产品或者服务时，所涉及的各项活动。并且包括在行为前、后的决策。购买动机”考虑寻找比较使用经验“品牌影响消费行为过程与商业促进关系关联与促进竞争研究——竞争态势■市场态势和发展趋势■竞争对手态势■自身态势的规划和检讨规划组合品牌组合我们认识了上述商业的基本概念、框架和操作程序，接下来我们对商业定位、规划设计、招商管理、运营以及市场调研

5、的一些方法与大家进行分享——商业地产定位商业地产定位的几个主要因素■商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用■业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新■以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模■以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位■以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位商圈购买力圈内竞争店分流购买力÷【】商场面积的保本销售额＝单店规模购买力以购物步行速度测算项目建设规模顾客的步行速度为30－40米/分钟，顾客购物的步行距离一般不超过5000－7500米，因此，可大致测出商场的单店建设规模不能超过25000平方米，如果超出这个面积

6、就需考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。一般情况下，顾客的购物时间不超过3小时，超过这个时间就处于疲劳状态。商业地产规划设计商业地产规划设计的几个要诀■交通规划——外部交通条件和规划■人流动线——将人流变客流■聚客点——公共空间和广场■内部组合设计——引导人流■建筑外观——地标建筑对价值欲望的满足外部交通规划■良好的交通规划设计是带动巨大人流和旺场的必要条件■利用外部交通条件吸引人流■利用架空通廊吸引人流内部组合设计引导人流■外部的交通设计是吸引人流的手法，其内部各商铺安排组合及服务设施的设计是引导客流的手段，是变人流为客流的第一关键点。■平面

7、设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元有布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。■引导人流经过第一间店铺，核心商店通常安排在楼层的两端，对引导流起重要作用，被称为磁极与锚固点；■中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流量集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。■多个数层设有餐饮店，但仅设于一端，一是出于卫生的考虑，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流过度集中不便流动。■设置少量休息座椅等，这些都是引导人流流动的有效