世邦魏理仕商业业态规划

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1、世邦魏理仕商铺部第一部分：商业市场定位北京市区轨道交通发展规划BeijingUrbanSubwayTransportationDevelopmentExistingLineMetrolineNo.1地铁1号线MetrolineNo.2地铁环线(2号线)LightLineNo.13轻轨13线PlannedLineMetrolineNo.4MetrolineNo.5MetrolineNo.8MetrolineNo.9MetrolineNo.10MetrolineNo.15AirportLightLineLightLineYizhuangSuburbLine(Xizhim

2、entoChangpingSuburbLine(EastSihuitoShunyi)SuburbLine(YongdingmentoLiangxiang)地铁线路MetroLine轻轨线路LightLine市郊线路SuburbLineMSSSLMMMMSLMMLLMM北京地铁沿线项目建议BeijingMetroLineProposedProject西CBD1.Zgc2.CyberTower3.Contemporary4.ShuangAn金融中心6.Maxon7.EU8.Wal-mart商业中心11.TheRegent12.DongDan13.Newworld14.G

3、uoreiCity东CBD15.YintaiCenter16.GuoMao(3)17.Wanda18.RiverWalk19.FuliCity20.ShuangjingCarrefour21.Zhujiangdijing22.InternationalCenter23.FortunePlaza24.GlobalMasion27.NewSanlitunProject燕莎商圈26.UpperEastSide奥运商圈9.GoldenSeasons10.SunshineSquare28.XifuyicunProject25.OverseaChineseTown5.Xizhi

4、menwaiStreet3212101131312945678141521201918171624232227262528西CBD奥运商圈燕莎商圈东CBD金融中心商业中心1、市场定位的重要性确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为它确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并把它与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业项目代表有：王府饭店-“北京最高档的购物场所”，国贸-“具有国际标准的购物中心”，东方广场-“北京最好的休闲购物中心”，燕莎友谊商城-“外地人及外国人的购物中心”，世纪金源Shopping

5、Mall-“北京最大的购物中心”。西单地区是时尚街区。截至2004年，北京共有1,200万平方米的各类型商业面积。预计2005-2008年新增供应量约700多万平米（建筑面积超过5万平米），其中2005-2006年的商业供应较为集中，可达360万平方米左右，约占未来四年供应量的50%。未来商业中以仍以底商和商业街等配套商业为主，其次是百货和购物中心。未来商业供应中，商业单体建筑面积在15万平方米以上的商业项目有14个，对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的

6、市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想的市场定位的因素包括：o商圈界定o目标消费者情况o市场发展空间o零售商的需求o商业部分的规模和这个项目项目整体的定位2、商圈界定某个项目商业商圈界定：第一商圈–一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到万人。第二商圈–项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有万人。第三商圈-北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有万人。分析各个商圈的特征，找出共性3、消费者情况第一商圈和第二商圈是人口密集的（商业、商务、居住地

7、），这个地区预计将为这个项目的商业部分提供约80%左右的客源。某个项目的商业主要客源将是什么样的人。这个项目的商业部分有机会拥有下列主要五类主要客户群，他们的不同需要将有助于中心确定市场定位和商品组合消费者类型希望他们如何思考这个项目商业需求项目周边的写字楼工作人群平时购物，午餐和下班后的主要选择正餐和快餐化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，运动产品图书和音像健身与个人护理项目内的居民满足他们最基本的商业需要，是他们最喜欢的购物场所超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像健身与个人护理周边地区，包括第一二商圈内的写字楼人群午餐和购物的经常地点，是下