物业的使用与维护

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1、第九章物业的使用与维护学习目标本章重点介绍了物业区域内共有部分及公用部位的管理和使用特点，业主私有部分装修管理方式，住宅维修基金归属、使用以及房屋共用部位的维修等内容。学习要求了解共用部位和公共设施的使用和管理规定理解业主装修需要接受管理掌握住宅维修基金管理及共用部位的维修规定第一节物业的使用第二节物业的维护第九章物业的使用与维护第一节物业的使用一、加强物业共用部位和公共设施的管理案例分析：1、上个月，郑小姐发现自家居民楼旁搭了个房子，而且总有人进进出出，询问了其他居民，得知房子是物业公司搭的，用来出租给小区以外的人。2、某商品房住

2、宅小区的物业管理公司关闭小区北大门，并在大门附近的空地上建房，出租给某业主开店。第九章物业的使用与维护第一节物业的使用一、加强物业共用部位和公共设施的管理依据：《物业管理条例》第五十条规定：物业管理区域内按照规划的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建树和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理手续。第五十一条规定：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。《物业管

3、理条例》第五十五条也规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。同时规定：业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第九章物业的使用与维护二、房屋装饰装修管理案例：装修住房要向物业管理公司申请吗？装修住房受不受限制？某业主王某新买一套商品住宅，房屋交付后，王某非常高兴，着手开始装修。一天，住宅小区物业管理公司找上门来，勒令其停止装修，告诉他，需要先办理一系列手续，其中包括装修申报手续，才能开始装饰装修，而且，王某在装修过程中为了扩大

4、厅的面积，破坏了房屋内承重墙，物业管理公司要求立即恢复原状。王某非常不解，住宅是自己买的，为什么自己装修自己的住房，还要先向物业管理公司申报，还要受到限制？第九章物业的使用与维护（一）是否可以不接受装修管理（二）装修是不是需要提前申报（三）装修要不要受到限制第九章物业的使用与维护第一节物业的使用三、住宅维修基金管理维修基金是用于住房共用部位与共用设施设备大修理、更新、改造的基金。2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过《住宅专项维修资金管理办法》，经财政部联合签署，于2008年2月1日起施行。第九章物业的使用与维护第一

5、节物业的使用三、住宅维修基金管理案例9-3维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？市民赵女士家所住的楼房不久前因为电线老化造成整栋楼房停电，居民们想起购房时已经交了住房维修基金，但是，在住宅需要维修的时候，却不知道怎样才能用到这笔钱。经记者调查，许多市民对房屋维修基金不太了解。第九章物业的使用与维护分析：（一）维修基金归全体业主所有（二）维修基金由购房人在办理入住手续前存入专用账户（三）维修基金最终应归业主管理委员会管理使用第九章物业的使用与维护第二节物业的维护加强房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，是物业管理正常运行

6、的前提条件，属于物业管理的核心内容，是物业管理公司应尽的义务。一、房屋共用部位维修管理房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。第九章物业的使用与维护案例9-5外墙裂缝致房渗水能否用专项维修基金？1、外墙裂缝致房渗水　物业开发商互推责任2、共用墙渗水，损失谁来担？第九章物业的使用与维护第二节物业的维护二、设施设备维修管理共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠

7、、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第九章物业的使用与维护案例9-6供暖试水被淹谁担责？2007年10月26日，银川市将正式供暖，各供热单位在小区内纷纷张贴通知，告知住户家里尽量留人，以免试水时因家中无人发生漏水。10月23日一天内，仅金凤区青青花园小区就有60多户居民家中因暖气试水被淹。这让市民疑惑：暖气试水引发的一系列纠纷该由谁来承担责任？