后续计量方式的比较

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1、后续计量方式比较（一）会计处理采用成本模式，会计上只需按收入实现原则确认收入以及根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧或摊销，会计处理相对简单。而采用公允价值计量模式，除按收入实现原则确认收入外，还应根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，更为复杂的是公允价值认定问题。因此，引入公允价值计量模式使会计处理变得相对复杂。（二）会计利润在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号——资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得

2、转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加；此外，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。但由于利润的增加，给与股东的利润则会增加，上报的税收会增加，所以选择成本模式（三）信息披露根据企业会计准则的规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信：采用成本模式的企业，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情

3、况；采用公允价值模式的企业，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。采用成本模式要按账面价值与可收回金额孰低原则对投资性房地产进行减值测试，如果可收回金额低于其账面价值，应当对其计提减值准备至可收回金额。可收回金额是按照长期资产的公允价值减去处置费用后的净额与未来现金流入现值孰高来确定，因为采用成本模式的前提条件是由于投资性房地产所在地没有活跃的房地产交易市场，企业不能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以公允价值减去处置费用净额不能获得，未来现金流入现值便作为可收回金额。未来现金流量的

4、现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。现值的计算涉及到资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素，而这些因素的估计来自于企业的知识与判断，估计的是资产的使用价值，针对于特定企业的特定实体因素，而公允价值有别于使用价值，公允价值要求企业最大限度地依据活跃市场信息，最小限度地参照企业自己的判断，估计更多地来自于市场参与者的知识与判断。无论采用何种模式，资产负债表日都要对投资性房地产账面价值作调整，但可收回金额可能趋同于公允价值一定不同。采用公允价值后续计量

5、模式可以使企业会计信息披露更恰当、财务信息更相关。（四）纳税调整按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，如果企业采用的折旧政策与税法一致，则不必进行纳税调整；若不一致，只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。会计上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或

6、摊处理，这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理。房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有低税效果，与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作用是否采用公允价值模式的选择。可见，采用公允价值计量模式，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。（五）核算成本在成本计量模式下，由于始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，不受公允价值变动的影响，不容易虚减资产价值，在一定程度上起到了防止企业舞弊的作用，降低了企业随意调

7、节利润的可能性。同时其会计核算过程相对比较简单；公允价值模式的采用就意味着期末投资性房地产账面价值总是处于变动状态。（六）公允价值取得较困难并且 使用公允价值的成本较高。由于公允价值的取得需要良好的市场环境，而当前我国相关市场还不健全，目前还无法满足适用公允价值的相关条件。比如难以找到合适的市场参照对象，使其符合新准则条件的交易市场在短期内很难形成。 公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战，而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。采

8、用公允价值要求企业公开市场报价，需要聘请独立的评估师进行评估，大大提高了成本。