“穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜

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1、新闻经济文化生活评论绿色囧囧有声民调中心电子报>第1499期>经济“穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜作者：南方周末记者冯禹丁发自：贵阳2012-11-0915:27:48来源:南方周末打印字体在贵阳，像花果园这样的超级大盘比比皆是，且销售火爆。（冯禹丁/图）在不发达的省会城市贵阳，超级大盘频频出现，当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。“从那个山头到那个山头，再从这个山头到那个山头，全是我们的地。

2、”朱晋仪指着办公室窗外对南方周末记者说。她的身份是中天城投集团贵阳房地产开发有限公司副总经理。这里是“中天·未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。“中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型

3、山体主题公园、海洋馆等。冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。贵阳近郊，开发商已

4、完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？“开发商帮政府运营城市”花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的三百

5、多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集

6、团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700.9

7、2亿元，成都更高达1619.6亿元。“政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营城市”。经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。

8、”朱晋仪说。天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地