《物权法》对建设用地使用权的影响

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1、《物权法》对建设用地使用权的影响作者：尤杨* 　　《中华人民共和国物权法》旨在明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。作为一部与房地产行业息息相关的法律，它直接影响到房地产的开发、建设、销售及物业管理等各个方面。　　《物权法》不仅对房地合一和建设用地使用权续期等方面的规定做出了调整，而且还将对建设用地使用权的其他方面产生重要影响。一、明确了建设用地由平面使用向立体开发的趋势　　随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。我国的《土地管理法》(1)、《城市房地产管理法》(2)仅规定了

2、地表和地上建设用地使用权的利用，没有涉及地下空间的使用权问题。由于法律规定缺位，现实生活中已经出现了大量与地下空间使用权有关的问题，如地下空间是否存在合法的建设用地使用权，地下的构筑物、建筑物是否应取得不动产产权，如何尽量开发、利用城市地下空间等。　　《物权法》通过完善建设用地使用权的空间范围，确定了建设用地使用权的“纵向”发展趋势，为地下空间的开发、利用和权利保护提供了法律依据，是立法领域的重大突破。　　《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设

3、立的用益物权。该条文的现实意义可以体现为：（1）为地下车库等地下空间取得所有权、设置用益物权和担保物权提供法律依据（部分城市在物权法颁布之前已经可以对地下车库进行不动产登记）。（2）促进地下空间的商业开发、利用率(3)。二、进一步明确了取得经营性用地的合法途径　　1、严格限制划拨方式设立建设用地使用权　　《土地管理法》和《城市房地产管理法》对于采用划拨方式设立建设用地使用权的范围已有严格的限制，下列建设用地，确属需要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地

4、；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地(4)。　　由于国家机关用地和军事用地等情况会长期存在，完全取消以划拨方式设立建设用地使用权不太现实，因此划拨方式还将在相当长的时期内存在。　　《物权法》第137条明确，对划拨用地要进行严格控制，以加强土地调控，制止违法违规用地行为。同时，通过严格限制划拨建设用地使用权的土地用途，防止通过巧立名目将划拨用地转为经营性用地以及违反划拨用地土地用途的情况发生。　　值得注意的是，实践中存在大量将划拨建设用地做经营性开发的情况。对于这些开发使用，

5、审判机关会根据具体情况，予以区别对待，并非一律视为违法违规而认定无效。　　2、缩小协议出让的范围，扩大公开竞价方式出让的范围　　《城市房地产管理法》第12条规定的建设用地使用权的有偿出让方式包括拍卖、招标或者双方协议。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的(5)必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。　　考虑到采取招标、拍卖等公开竞价方式能最大程度的体现土地的市场价值，《物权法》第137条进一步将公开竞价出让建设用地的范围从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，并将“工业用地”纳入

6、公开竞价的范围。同时，该条款还明确，对于同一地块有两个以上的意向用地者的情况，一律采取公开竞价的方式，大大缩小了协议出让土地的比例。　　《物权法》没有取消协议出让的方式，为需要扶持的行业和大型设施用地采取协议出让的方式预留了空间。　　《物权法》实施之后，对于根据该法的规定应当采取公开竞价方式出让的经营性用地，按协议方式出让是否有效，理论界和审判界还有不同的认识。有学者认为，物权法第137条只发挥行为规范作用不发挥裁判规范的功能，因此是倡导性的任意规范，违反该规范不必然导致合同无效。也有学者和法官认为，物权法第137条使用

7、“应当”一词是其成为禁止性的强制性规范的标志，应当公开竞价而采取协议出让的情形，可能同时对国家利益造成损害，因此，违反物权法第137条的规定应为无效合同。　　实践中，除拍卖、招标方式之外，各地还经常采取挂牌出让的方式，由土地整理中心或土地交易中心将建设用地使用权挂牌出让。以下列表将深圳市采取的三种公开竞价方式的异同做了简单对比（各地的招、拍、挂的具体操作规范可能有所不同）。交易方式挂牌交易拍卖招标类别底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设

8、立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人资格一般无特殊要求一般无特殊要求可以设定具体限制竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人公告发布地点一般在交易中心和互联网发布在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登在交易中心和互联网发布，并在《