ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题

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1、在《一文知晓中国类REITs市场——ABS系列之房地产REITs篇一》中，我们梳理了国内类REITs的结构、市场的供需状况和典型案例。本文作为房地产REITs系列的第二篇，将对以下问题做出深入分析。（1）中国类REITs与成熟市场的REITs的税收政策究竟有何差异？减税政策可对类REITs收益带来多大提升？（2）大力发展REITs对我国地产市场有何影响？哪类REITs的性价比更高？（3）中国版公募REITs暂未推出，现阶段投资类REITs应重点关注哪些风险点？1、类REITs与真REITs的税收有何差异？1.1现阶段我国类REITs在设立、存续和退出环节均面临较重税负⚫设立REIT

2、s收购相关房地产项目主要有资产划转与股权转让等方式。以资产划转方式为例。在设立阶段，类REITs面临的主要税负是原始权益人在资产转让时需缴纳的增值税、增值税及附加、土地增值税和企业所得税等。²根据国税发[2016]70号和国税发[2006]187号，原始权益人以基础资产出资设立项目公司为视同销售行为，应以土地增值额（划转日基础资产市场估值与开发成本及费用之差）作为计税基础，按四级超率累进税率缴税，税率最高一级可达60%，税负较重。²由于视同销售，原始权益人还需缴纳增值税以及增值税附加如城建税、教育税等。其中增值税可按增值额的11%或销售额的5%缴纳。此外，原始权益人还应以应纳税所得

3、额为计税基础缴纳企业所得税。图表1：我国类REITs在设立环节面临较重税负流程交易环节被征收对象应税行为税种计税依据税率设立环节原始权益人将基础资产划转至设立的项目公司原始权益人（卖方）资产划转增值税转让收入11%或5%增值税附加增值税12%土地增值税增值额30%-60%印花税合同金额0.05%企业所得税应纳税所得额25%项目公司/SPV（买方）受让资产契税交易金额3%-5%印花税合同金额0.05%数据来源：《不动产信托投资基金税制问题研究》（北京大学光华管理学院），公开资料，整理⚫在存续阶段，项目公司主要面临房产税、增值税、企业所得税；投资者主要面临个人/企业所得税，存在双重征税

4、现象：相当于在租金收入的基础上缴纳了两次所得税，税负较高。⚫根据财税〔2016〕140号，投资者所取得的非保本收益可免交增值税，但若REITs的债权特征明显，则投资者可能还需缴纳增值税；此外，根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）和《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的相关规定，以封闭式基金为交易结构的类REITs可免交增值税和所得税，享受税收优惠。²若类REITs设计了“股权+债权”结构，即项目公司向股东借款并支付利息，则可减少缴纳所得税。根据《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税

5、收政策问题的通知》（财税[2008]121号），非金融类企业在关联方债权与股权比例小于2:1时，企业实际支付给关联方的利息支出可在税前扣除。设计“股权+债权”结构的类REITs往往会在项目公司和类REITs之间增设一层SPV，可以参阅《一文知晓中国类REITs市场——ABS系列之房地产REITs篇一》。图表2：我国类REITs在存续环节均面临双重税负流程交易环节被征收对象应税行为税种计税依据税率持有营运环节物业营运项目公司物业出租增值税租金收入11%或5%增值税附加增值税12%印花税租金收入0.10%持有物业房产税租金收入/物业估值12%/1.2%土地使用税面积大城市1.5元至30

6、元（每平方米）物业出租企业所得税应纳税所得额25%分红机构投资者分红（增值税）、企业所得税封闭式证券投资基金分红免增值税、所得税个人投资者（增值税）、个人所得税数据来源：《不动产信托投资基金税制问题研究》（北京大学光华管理学院），公开资料，整理注：根据财税〔2016〕140号，投资者所取得的非保本收益可免交增值税，但若REITs的债权特征明显，则投资者可能还需缴纳增值税⚫在退出阶段，税负主要与退出方式有关。若退出方式为原始权益人回购项目公司股权，由于回购额往往与股权的账面价值相差不大，税负较少；若退出方式为发行公募REITs，由于目前暂无与公募REITs相关的税收规定，暂不做讨论；

7、若退出方式为处置底层资产，则为销售行为，与设立阶段的视同销售行为相似，因此税种和税率也相似。图表3：我国类REITs在退出环节的税负主要与退出方式有关流程交易环节被征收对象应税行为税种计税依据税率退出环节原始权益人回购原始权益人资本利得由于回购额往往与股权的账面价值相差不大，税负较少REITs处置资产或项目公司SPV股权专项计划或项目公司财产转移类似于设立环节时的资产转让和股权转让行为数据来源：《不动产信托投资基金税制问题研究》（北京大学光华管理学院），公开资料，整理