房地产投资信托(reits)之制度优势

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1、.房地产投资信托(REITs)之制度优势李智.上海大学法学院副教授　　　关键词:房地产投资信托(REITs)制度优势　　内容提要:房地产投资信托(REITs)目前正在亚洲迅速推广，因而探索其制度优势很有必要。与房地产直接投资相比，REITs有流动性高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势;REITs都是普通股，但具有极强的避税功能;与债券相比，REITs总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs为其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、诱人的投资回报、高度的灵活性等超越其他房地产投资工具

2、的显著优势。　　一种制度能在发源地国迅速发展，只是说明这种制度在发源地国有生命力;这种制度若还能被其他一些国家或地区复制或移植，就说明它不仅有独特的功能，且还能有一定的可复制性;这种制度若被更多的国家渴求，[1]则不得不说明这种制度蕴涵着独特的制度优势。　　房地产投资信托正是这样一种制度。而要探索房地产投资信托的制度优势，则有必要将它与房地产直接投资、一般公司股票和债券这些主要的金融工具一一相比较。　　一、与房地产直接投资比较页.　　所谓房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营

3、的一种投资方式。一般而言，业绩好的直接投资之收益常常高于REITs的平均收益水平;但由于直接投资面临很大的风险，因而并非所有的直接投资者都能获得较好的投资回报。　　REITs与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异：　　(一)流动性　　房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，若想变现往往只能出售物业，但出售物业的难度较大且交易成本很高，因此流动性差;而就REITs而言，投资者可以通过金融市场自由买卖，故具有高度的流动性。　　(二)投资风险　　房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，受房地产市场变化的影响很大，因

4、此投资风险大;而REITs却能通过其多样化的投资组合和“导管”[2]功能，有效地抵御市场的变化和通货膨胀，投资风险较小。　　(三)收益的稳定性页.　　房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大，收益起伏很大，有可能获取较高的收益，也有可能血本无归，总体而言，收益的稳定性不高;而REITs则受房地产总体市场的影响较小，波动性较小，从而收益的稳定性较高。　　(四)物业与资产类型　　房地产直接投资由于受投资资本规模的限制，其物业通常集中在一个或几个地区、集中于一种或几种类型上，而且资产类型单一;而REITs由于投资

5、规模较大，其物业所处的地区比较广泛，物业的类型多样化，且资产类型多样化。　　(五)管理方式　　就房地产直接投资而言，投资者必须自己介入房地产的具体业务，这需要花费大量的时间和精力。投资者若聘请他人管理，又极易产生代理人的道德风险，并容易导致管理层与股东之间的利益冲突，且由于缺乏专业人员的介入，投资者难以获取便捷的融资渠道;而REITs一方面因由房地产专业人士管理，管理层在REITs中又占有相当大的股份，管理层与股东之间的利益冲突能比较有效地防止;另一方面，投资者能够借助管理层的能力获得良好的融资渠道。　　二、与

6、一般公司股票比较　　股票是公司签发的证明股东权利的要式证券。[3]依据股东享有权利的不同，公司股票可分为优先股与普通股两类。　　(一)优先股页.　　优先股是指公司在募集资金时，给予投资者某些优先权的股票。就优先股而言，一方面它具有优先性，其优先性表现在以下方面：(1)有固定的股息，不随公司业绩的好坏而产生波动，优先股股东可先于普通股股东获取股息。(2)当公司破产进行破产清算时，优先股股东享有先于普通股股东的剩余财产请求权。另一方面，优先股股东一般不参加公司的红利分配，也没有表决权，且不能参与公司的经营管理。　　

7、与普通股相比，优先股虽然收益和参与决策权受限，但投资风险较小，其风险小于普通股票、却大于债券，是一种介于普通股票和债券之间的投资工具。　　尽管有时优先股的收益率比较可观，但总体而言，由于优先股的收益率是事先确定的，其资金的增值潜力很小。而且优先股的发行受到的限制较多，因此，一些国家公司法规定，只在公司增募新股或者清理债务等特殊情形下才允许发行优先股。而美国有关REITs的法律则规定，“所有的房地产投资信托都没有优先权，是清一色的普通股”。[4]　　(二)普通股　　普通股是指在公司的经营管理与赢余分配上享有普通权

8、利的股份。普通股股东通常按持股比例享有如下权利：(1)公司决策参与权，包括股东会议出席权、表决权和委托投票权等;页.[5](2)股息分配权：普通股的股息依据公司赢利状况及其分配政策而定，在优先股股东取得固定的股息之后，普通股股东才有权享受股息分配权;(3)剩余财产分配权：当公司破产或清算后，按优先股股东在先、普通股股东在后的顺序分配剩余财产;(4)优先认股权：当公司因扩张需增发普通股股