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1、房地产投资信托之制度优势研究论文..毕业一种制度能在发源地国迅速发展,只是说明这种制度在发源地国有生命力;这种制度若还能被其他一些国家或地区复制或移植,就说明它不仅有独特的功能,且还能有一定的可复制性;这种制度若被更多的国家渴求,1则不得不说明这种制度蕴涵着独特的制度优势。房地产投资信托正是这样一种制度。而要探索房地产投资信托的制度优势,则有必要将它与房地产直接投资、一般公司股票和债券这些主要的金融工具一一相比较。一、与房地产直接投资比较所谓房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业,委托专业人士或自行经
2、营的一种投资方式。一般而言,业绩好的直接投资之收益常常高于reits的平均收益水平;但由于直接投资面临很大的风险,因而并非所有的直接投资者都能获得较好的投资回报。reits与房地产直接投资相比较,两者具有如下差异:(一)流动性房地产直接投资由于直接投资于房地产物业,若想变现往往只能出售物业,但出售物业的难度较大且交易成本很高,因此流动性差;而就reits而言,..毕业投资者可以通过金融市场自由买卖,故具有高度的流动性。(二)投资风险房地产直接投资由于直接投资于房地产物业,受房地产市场变化的影响很大,因此投资风险大
3、;而reits却能通过其多样化的投资组合和“导管”2功能,有效地抵御市场的变化和通货膨胀,投资风险较小。(三)收益的稳定性房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大,收益起伏很大,有可能获取较高的收益,也有可能血本无归,总体而言,收益的稳定性不高;而reits则受房地产总体市场的影响较小,波动性较小,从而收益的稳定性较高。(四)物业与资产类型房地产直接投资由于受投资资本规模的限制,其物业通常集中在一个或几个地区、集中于一种或几种类型上,而且资产类型单一;而reits由于投资规模较大,其物业所处的地区比较广泛,物
4、业的类型多样化,且资产类型多样化。(五)方式就房地产直接投资而言,投资者必须自己介入房地产的具体业务,这需要花费大量的时间和精力。投资者若聘请他人管理,又极易产生代理人的道德风险,并容易导致管理层与股东之间的利益冲突,且由于缺乏专业人员的介入,投资者难以获取便捷的融资渠道;而reits一方面因由房地产专业人士管理,管理层在reits中又占有相当大的股份,管理层与股东之间的利益冲突能比较有效地防止;另一方面,投资者能够借助管理层的能力获得良好的融资渠道。二、与一般公司股票比较股票是公司签发的证明股东权利的要式证券。
5、3依据股东享有权利的不同,公司股票可分为优先股与普通股两类。(一)优先股优先股是指公司在募集资金时,给予投资者某些优先权的股票。就优先股而言,一方面它具有优先性,其优先性表现在以下方面:(1)有固定的股息,不随公司业绩的好坏而产生波动,优先股股东可先于普通股股东获取股息。(2)当公司破产进行破产清算时,优先股股东享有先于普通股股东的剩余财产请求权。另一方面,优先股股东一般不参加公司的红利分配,也没有表决权,且不能参与公司的经营管理。与普通股相比,优先股虽然收益和参与决策权受限,但投资风险较小,其风险小于普通股票、
6、却大于债券,是一种介于普通股票和债券之间的投资工具。尽管有时优先股的收益率比较可观,但总体而言,由于优先股的收益率是事先确定的,其资金的增值潜力很小。而且优先股的发行受到的限制较多,因此,一些国家公司法规定,只在公司增募新股或者清理债务等特殊情形下才允许发行优先股。而美国有关reits的则规定,“所有的房地产投资信托都没有优先权,是清一色的普通股”。4(二)普通股普通股是指在公司的经营管理与赢余分配上享有普通权利的股份。普通股股东通常按持股比例享有如下权利:(1)公司决策参与权,包括股东会议出席权、表决权和委托投
7、票权等;5(2)股息分配权:普通股的股息依据公司赢利状况及其分配政策而定,在优先股股东取得固定的股息之后,普通股股东才有权享受股息分配权;(3)剩余财产分配权:当公司破产或清算后,按优先股股东在先、普通股股东在后的顺序分配剩余财产;(4)优先认股权:当公司因扩张需增发普通股股票时,为保持企业所有权的原有比例,现有普通股股东有权按其持股比例以低于市价的特定价格优先购买一定量的新发行股票。在美国,reits是一种在金融市场流通的普通股,与一般公司普通股相比,在以下两方面有其特殊性:一方面,因reits公司在经营层上不
8、必纳税,能为投资者带来更大的投资收益,故它是美国具有避税功能的最重要的投资工具之一;另一方面,beits公司“每年95%(21年1月1日降至9%)以上的应税收入必须作为股利分配给股东”,6这是法律的强制性要求,reits公司无权制订自己的分红政策。这使得reits公司无法像别的公司那样以本公司上年度的赢利为资本积累去扩张发展,而必须开辟新的资本渠道以筹集所需资本。三、债券
