房地产行业中国房地产资产证 券化研究系列之一：REITs科普一，什 么是标准的REITs

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1、内容目录1.REITs是什么：兼具不动产、金融属性的第四类资产32.REITs的分类：权益型为主，不同物业类型收益率出现分化33.REITs特点：流动性好、独立性强、风险性低、收益率高54.REITs规模：权益型占比较高，亚洲REITs规模增长空间较大95.REITs推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡116.投资建议12图表目录图1：2018美国公开交易型REITs各物业类型的市值分布5图2：2003年至今美国各物业类型REITs资产回报率（）5图3：1993年至今美国各物业类型REITs累计资产回报率（）5图4：2018

2、年美国各物业类型REITs收益情况5图5：可比收益率相关系数5图6：2016年末-2018年3月中各类资产回报率6图7：2018年3月中-10月中各类资产回报率6图8：2018年10月中-12月中各类资产回报率6图9：REITs指数回报率在多数年份均高于其他各类指数7图10：近40年年权益型REITs年复合收益率跑赢多股指7图11：美国REITs股息率高于10年定期国债收益率（）8图12：美国REITs快速发展，规模为全球第一（十亿美元）9图13：美国REITs中绝大多数为权益型，抵押型占比较少，混合型逐渐消失（左轴单位：十亿

3、美元）10图14：美国各类REITs收益率情况（权益型高于抵押型）（）10图15：2016年全球各国家及地区REITs规模份额11图16：2018年亚洲各国家及地区REITs规模份额11图17：亚洲部分国家和城市分物业REITs收益率11表1：REITs的定义要点3表2：REITs重要优势总结3表3：按照不同标准的Reits分类4表4：不同类型物业分类情况4表5：1972-2010美国各类资产平均波动率6表6：富时REITs收益率情况（）7表7：2018年各国市值TOP5REITs收益率及收入情况8表8：各国家及地区REITs

4、市值占GDP、权益市场市值比重9表9：REITs复合收益率强于标普500、罗素2000、道琼斯指数（）101.REITs是什么：兼具不动产、金融属性的第四类资产房地产投资信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs最早于1960年出现在美国，后于1971年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年在新加

5、坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。表1：REITs的定义要点要素要点基础资产不动产及其衍生证券收入来源主要是房地产物业的租金收入收入分派分派给投资者不少于90的可分派收入税收政策避免对REITs和股东双重课税管理模式专业管理团队及严格负债管控交易结构公募型的公司型或信托型结构资料来源：《中国公募REITs发展白皮书》，整理1）我们认为REITs兼备产业特性（房地产行业获利）和基金特性，在美国与股票、债券、现金相对，REITs被视为第四类资产。2）REITs本质上是将成熟的不动产物业在资本市场进行证券化，因此REITs既具

6、有金融属性，又具有不动产属性，其金融属性体现在：REITs作为一种金融投资产品，能够为投资者拓宽不动产投资渠道，同时，通过证券化的形式，将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了不动产资产的变现能力，有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张；REITs的不动产属性体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。结合REITs的相对优势，我们提出了投资REITs的四大优点：低相关性

7、、低波动性、低风险与高收益。表2：REITs重要优势总结要素特点1.受房价波动影响相对小2.盘活固定资产3.参与性强：小额亦可进行权益投资（基金特性）相对优势1.投资多元化分散风险，投资专业性强（基金特性）2.避免对REITs和股东双重课税3.与其他大类资产相关性小资料来源：整理2.REITs的分类：权益型为主，不同物业类型收益率出现分化标准REITs往往指的是上市的公募型的权益型REITs，目前国内主要是一些私募类抵押型REITs。根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs拥有并经营

8、收益型不动产，同时提供物业管理服务。获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs的主导类型，最为常见；抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息，因此抵押型R