青岛麦岛商业项目战略定位报告43页

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1、鲁能仲盛置业公司青岛麦岛商业项目战略定位麦岛创意新天地国际风情商业街美国科特勒营销集团中国公司麦岛商业项目工作组项目负责：曹虎先生肯特先生李亚夫先生项目经理：李亚夫先生王可峰先生项目主讲：李亚夫先生项目联络：荆小姐2004.11.10青岛市近年商业消费特征鲁能仲盛置业公司麦岛商业项目战略定位第一部分美国科特勒营销集团中国公司麦岛商业项目工作组2004.11.101。城市商业布局商业形态分布情况青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以分为中山路商圈、台东商圈、东部商圈、李村商圈四大商圈。1。1中山路商圈：中山路是青岛市繁华的发源地，作为市级商

2、业中心已有百年的历史，是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩大展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一。据不完全统计，中山路商圈商铺共649户。经营服装类的商铺共计245户，占总数的38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高。1。城市商业布局中山路商圈具有以下主要特征：u以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等。u以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包；u商

3、铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。商铺租金价格差异较大，在6.6—36元/㎡/天之间，像中山商城，专业以经营服装、鞋为主，租金价格在16—36元/㎡/天之间，而一般沿街商铺价格在6.6—8.2元/㎡/天之间，因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一。1。城市商业布局1。2东部商圈：青岛市于1992年确定了开发东部的方针，随着市政府的东移，东部地区进入了快速发展的轨道。东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。东部商圈子已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装

4、、酒吧、美容美发，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均。东部商圈的租金价格在2.7—18.2/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格,佳世客地下商业街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商铺价格在3.6元/m2/天左右。东部商业圈具有以下明显的特征：◆商铺的集中程度较高，以专业性市场为主；◆零星商铺数量少；◆商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、小百货店；◆商铺的租金价格在2.7----18.2元/m2

5、/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；◆佳世客、家乐福是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。1。城市商业布局1。3李村商圈：李村向阳路综合商业街，该街位于青岛市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国货等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心。李村商铺的租金价格：商场的租金面积在4—8m2每年2万至4万元人民币，崂百附近的商铺5m2每年3万至4万元人民币，20m2左右每年10万元人民币。李村商圈具有以下名显的特征:◆商铺的集中程度较高，形成专业性的市场；◆零星商铺数量少；◆商铺的经营类型以服装为主

6、、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐饮、饰品、小百货、美容美发；◆商铺的租金价格在13—16元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；1。城市商业布局1。4台东商业圈：台东商业圈是青岛最为火爆的商业区之一也是竞争最为激烈的区域，该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米，台东商圈的中心区域。据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮占总量的54%，是市场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/

7、m2/天左右，而位于威海路步行街小区内的租金价格仅为2.3元/m2/天，可见地段因素起了非常重要的因素。台东商圈的主要特征：◆零星商铺较少，而且经营范围广泛；◆市场以沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器、雅泰电器等大规模专业商铺，积极推动市场；◆从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发；◆租金的价格，优势地段一般在30元/m2/天左右；◆商业氛围浓厚，但商品档次整体较低。1。5商业区商业特色对比商业区商业特征台东商圈≯以中低档消费为主≯利群、诺马特、沃尔玛为代表的大卖场