风险与收益的博弈——浅谈保障房建设与银行房地产信贷经营

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1、Er●U风险与收益的博弈浅谈保障房建设与银行房地产信贷经营⑧陈璐保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概对于商业银行来说，贷款是最大、最明显的信用念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定风险来源。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适20％-30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入用住房和政策性租赁住房构成。“十二五”期间，我30％一40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；大国将进一步加大保障性住房建设力度，全国城镇保障部分居民购房只是现金支付

2、大约3成的首付款，其余的性住房覆盖率将从目前的7％到8％提高N2o％?k右，基通过个人住房贷款分期偿还。由此可见，银行信用风险本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2011年，全国过度集中于房地产领域，房地产业各个环节所需资金大要建设保障性住房、棚户区改造住房共10005~套，争部分都来白银行。过高的风险集中度，在这一领域有所取到“十二五”期末，基本解决城镇低收入家庭的住波动的时候，会遭受难以承受的损失。“不要将所有的房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。大鸡蛋放在一个篮子里”这一投资格言形象地说明

3、了风险规模的保障房建设将带来巨大资金缺口需要银行信贷分散的重要性。根据多样化投资分散风险的原理，商业支持。而传统的房地产开发贷款，主要针对商品房项银行的信贷业务应该是全面的，不应集中于同一业务、目，没有可供借鉴的保障住房建设贷款模式。大规模同一l生质的借款人。房价上涨所加剧的房地产的市场风的保障房建设，不仅是对城市住房制度的探索和完险较易转化为银行信贷风险，也就是信用风险，从而影善，而且给商业银行探索和完善房地产信贷模式提出响中国金融体系的稳定。了全新的课题。无论是从适应宏观调控政策导向，审(2)市场

4、风险。慎发展房地产金融业务，还是就更好地履行社会责任房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高而言，商业银行只有加快研究信贷支持保障性住房建速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。设的新模式，及时调整房地产信贷策略，才能把握保根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展障性住房建设带来的机遇。的。在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。目前在房地产大幅上涨之后，很可能会出现下跌，甚至一、商业银行参与保障房贷款的崩盘的情况，那么商业银行将面临手中大批抵押房产风险价值低于贷款价值的状况，导致贷款人违

5、约，这就是前面提到的市场风险转换成的信用风险，从而陷入大首先包括一般房地产贷款项目的主要风险。规模坏账。(1)信用风险。(3)流动性风险。资产流动性风险是指资产到作者简介：陈璐，女，现供职于农行上海市分行运行管理部。理论研究期不能如期足额回收。当商业银行流动性不足的时看，相比商品房，保障住房贷款的风险成本较小。房候，会影响其赢利水平，极端情况下会导致商业银行地产调控措施出台近一年，过去不健康、实力不强的资不抵债。房地产资金具有垫付量大和周转期长的特企业已逐渐被淘汰出局，现在剩下的大中型房地产开性，由于

6、商业银行贷出的和房地产业相关的贷款都是发企业基本经得起市场波动带来的考验。而且商业银中长期贷款，而银行吸收的又大多是居民的短期存行支持的保障性住房楼盘一般会纳入政府当年的保障款，这种“借短贷长”的行为，一旦中长期贷款发生性住房土地供应、项目开发规划和定向销售计划，有坏帐，会加剧银行系统的风险，导致风险扩散，甚至市场保障。在推动保障性住房建设中，地方政府会给引发金融危机。予开发商的一定的配套优惠条件，如地方财政贴息等其次是保障房的特点给商业银行带来的额外负担。政策，政府的支持使银行参与保障房建设贷款有了

7、底(1)参与保障房建设的回报率低。气，保障房的信贷风险是相对可控的。保障住房的公益属性和社会属性比较强，决定了(2)商业银行积极响应政府号召参与保障房建保障住房贷款回收周期长，利润空间微小。商业银行设，还可额外获得潜在的收益——良好的品牌效应。的商业属性，决定了在资金安全的前提下以追逐较高如今银行业的竞争越来越激烈，每家银行的服务的利润为目标。商业银行在资金成本较为固定的情况与产品差异化不大，可替代性强，要在众多竞争对手中下，通过保障房贷款所获收益非常有限，这是商业银脱颖而出，老百姓的口口相传比高价的

8、商业广告更得人行进军保障房建设的重大障碍。国家规定保障性住房心。商业银行可以借此机会树立自己的品牌，加强品牌利润率控制在3％以内，如果按照商业银行负债资金成认知度，提高客户的忠诚度。t：k~n农行的近期的宣传I：1本测算，这种低回报率甚至难以抵息。号是“打造受人尊敬的商业银行”，如能好好把握保障(2)参与保障房建设存在一定的资金偿还风险。房建设贷款的机会，无疑是一次非常好的宣传。保障住房建设基本上还属于“三无”产品，即：无资金、无法规、无机构(保障住房管