浦东新区市级商业中心改造模式研究_以新上海商业城为例

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1、浦东新区市级商业中心改造模式研究—以新上海商业城为例□　赵焜荧[摘　要]新上海商业城存在规划实施偏差、缺乏整体协调机制、后续资金未能落实等困难。其现状不尽合理，然而巨大的投资已成事实，完全推倒重来显然不现实，因此必须立足于现状，选择成本最低、边际效益最大的方案成为该商业城二次改造成功的关键。改造应从规划编制与实施、监管协调、资金引入等几个方面着手。[关键词]市级商业中心；改造模式；新上海商业城[文章编号]1006-0022(2008)S0-0010-03[中图分类号]TU984.13[文献标识码]BMunicipalCommercialCenterRevis

2、ionsPatternResearchinPudongNewArea—ACaseStudyoftheNewShanghaiCommercialCenter/ZhaoKunying[Abstract]PlanimplementationinthenewcommercialcenterofShanghaihasbeenunsuccessfulbecauseofpoorcoordinationandalackofinvestmentcapital.Althoughitisalreadyunderway,theprojectshouldberevisedtoincl

3、udealowcostmaximummarginalreturnfocusbasedontheproject’scurrentsubstantialinvestments.Therevisionshouldapplytoplan-making,implementation,surveillance,andinvestment.[Keywords]Municipalcommercialcenter,Revisionpattern,Newshanghaicommercialcenter1新上海商业城现状与困境分析导致大量车辆沿路停放，既干扰交通，又影响景观。(2

4、)交通组织不合理。新上海商业城周围的浦1.1新上海商业城现状东南路、张扬路均为交通干道，由于复兴路越江隧新上海商业城原名为“张杨路商业金融文化中道的建设，在上述道路的交叉口实施了立交工程，心”，规划范围为浦东南路以东，张杨路以北，商城限制了车辆直接进入新上海商业城，公交线路难以路以南，崂山东路以西，规划用地面积为13.8hm2。在此设站，而商城路、崂山东路的路幅有限，不能新上海商业城规划由18栋楼宇组成，建筑面积承载巨大的交通流量；地铁二号线的设计中，未能约为80万平方米。其中商场面积为26万平方米，餐考虑地铁车站与新上海商业城的连接，降低了可达饮面积为5万

5、平方米，娱乐面积为5万平方米，办性；内部交通方面缺少研究，步行系统不完善。公面积为28万平方米，宾馆面积为3万平方米，地(3)经营业态结构不合理。随着社会、经济的下车库面积为13万平方米。目前基本建成。新上海快速发展，社会空闲时间增加，市民消费心理逐渐商业城的发展和建设中存在不少问题，主要反映在由单一的需求转向多元的需求，因此商业设施的功以下几个方面。能也开始复合化，大型的商业设施常常集购物、餐(1)规划的先天不足和监控缺失。首先，新上饮、娱乐、健身、休憩、办公、居住于一体[1]。对海商业城建设初期功能定位为商业、金融、服务功新上海商业城近年来的销售情况分析

6、可知，百货、能，规划在办公、商业、娱乐、餐饮等方面均有考电脑、家电占了新上海商业城商品销售额的90％以虑，但相互之间的关系、比例未经仔细研究、规定，上，反映出商业城功能仍以购物为主，缺乏其他业以致建设中开发商各行其是，缺乏统一协调，造成态功能，难以成为较有影响的市级商业中心。各建筑之间的联系人为中断，商业氛围难以形成。其次，商业城沿街布置了大量的高层建筑，内部设施1.2新上海商业城面临的困境分析被遮挡，不利于将人流导入商业城内部。再次，开(1)规划实施中的偏差。新上海商业城的开发中，发商为收回投资，随意改变建筑用途，尤其是改变重建设、轻管理的现象十分突出。首

7、先，上海浦东商底层商业用房的用途，使得城内商业布局不连续，缺业建设联合发展公司承担该项目建设时，为了加快建乏商业整体效应。此外，规划对停车数量考虑不足，设，采取了统一规划、分头建设的方法，但是对土地10所处的区位、结构布局、平面形态、空间功能、强化商贸商务功能，成为立足浦东、特征等要素对城市布局影响极大，可以说面向全市、辐射长三角、具有国内外影响具有综合功能、能够满足市民多种需求的力的市级商业中心，其商业以中高档的零商业中心是现代化城市的构成要件之一[1]。售业务为主，餐饮、休憩、娱乐多业并重。按照《上海市商业分级设置规范》(DB31/T260-2001)，

8、上海市商业可分为市2.3实现市级商业中心的必然途径中