限购楼市健康发展的合理要求

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1、万方数据经济改革限购：楼市健康发展的合理要求口尹伯成1尹晨2内容摘要今年，我国政府出台的一系列更为严厉的调控楼市的政策中，效果最为明显的是限购。从当前和长远看，限购的意义和作用至少有六：恢复城镇住宅的本来功能；正确引导居民理性消费；有助控制金融风险和经济风险；阻止贫富差距进一步扩大；有助推进城市化进程；有助控制通胀、转变经济发展方式。由于城镇住房是人民的生存必需品，住房又必须建造在不可再生、日益稀缺的土地之上，限购这一大方针在一定时期不宜退出。有必要强调指出：限购并不是退回计划经济的道路；限购会使楼市走向理性、稳定、健康的发展之路；土地财政必须改革。关键词楼市

2、调控限购城市化投机作者1尹伯成，复旦大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师；2尹晨，复旦大学房地产研究中心副主任、副教授。(上海：200433)今年，我国政府出台了一系列更为严厉的调控楼市(确切说是调控城镇住宅楼市)的政策，其中效果最为明显的是限购。在国务院的一再督促下，包括北京、上海在内的一线城市和房价涨幅过猛的一些省会城市和二线城市，都陆续出台了住房限购令，规定本市居民和外地居民的购房数量和条件。对此，绝大多数城镇居民皆拍手称好。但．由于这一政策措施大大触动了投资和投机性购房者、开发商以及一些地方政府利益，因此，也有不少地方政府尽量拖延出台时间。同时，社

3、会上还不时冒出种种反对限购的非议，有甚者说，兔年实行的限购是“兔子尾巴长不了”。故而，正确认识和评价限购这一重大的楼市新政，对于促使商品住宅楼市走上健康稳定之路，意义重大。为什么要限购有人说，限购是政府在2010年出台一系列调控重拳未能取得理想效果，且在今年面临更强烈的通胀预期可能使楼市进一步失控的非常局面下，不得不采取的行政化强硬措施，因此过了今年这个兔年就必然取消。确实，去年的调控没有取得理想的政策效果，房价逆势还在涨，开发商高价买地更加势不可挡，再加上通胀预期比往年更加强烈，住宅投资、投机风愈刮愈大，如果不出台限购这类强硬行政命令措施，我国楼市这匹狂奔野

4、马可能再难找到收缰之绳。从我国当前和长远看，限购的意义和作用至少有六：第一，限购恢复了城镇住宅的本来功能，回到了我国城镇住房改革的原有定位。住宅，乃人们居住之宅。我国榛圣．5争毒2011．5解放以后，经济发展中由于受“重生产、轻生活”方针指导，包括住房在内，人民生活历史卜欠账过多。到上世纪80年代中期，许多城市居民人均住房停留在4—8平方米的水平。为了改变这种状况，国家着手改革住房制度，加快房地产发展，提出大力发展经济适用房，目的就是要改善居民住房条件。至于将房地产发展作为重要的支柱产业和重要的经济增长点，也是服从和服务于改善居民住房条件这个根本目的。但后来由

5、于住房价格持续上涨，许多人凭借按揭贷款的信贷杠杆，大肆购房投资、投机，获取巨额差价利润，使住宅离开了居住消费的本来功能，主次颠倒、本末倒置，偏离了住宅改革的方向和月的。现在实行限购，对投资、投机性购房坚决抑制，恢复商品住宅的消费品本来面目，就回到了我国当初住房改革的正确定位。第二，限购是对居民理性消费的正确引导。我国实行社会主义市场经济，搞市场经济就应当允许人们有收入差距以及根据不同收入有不同的消费水平，包括不同的居住消费水平。有人说，限购限制了人们的居住消费，因为如果买过了住房，再想买一套改善居住条件就不允许了。如果不是某一城市居民，想到其他城市购房居住，还

6、要缴满一定年限的税收。然而这样认为限购就是限制了人们的消费，就完全错了。根据各地限购条件，凡本市居民家庭已买过一套商品住房，允许再买一套，这已可满足改善性需求。如果再要买几套，人们有理由怀疑是自住还是投资。至于非本市即外地人士要到某一城市买房需要缴纳一定期限税收，也完全是为了抑制投资特别是投机性购房。第三，限购是控制金融风险和经济风险的需要。我们53万方数据经济改革知道，限购完全是针对投资、投机性需求的，而正是这种需求推动了近十年来房价的持续猛涨，尤其是2007年和2009年这两年中的猛涨。许多城市的房价在短短几年中翻了几倍，完全脱离了当地居民收入水平，使住房

7、收入比高达十倍、二十倍甚至更高。同时，高房价也完全脱离了租金水平。在许多城市，一套住房出租一年的租金收益率普遍只有2％～3％，远低于银行贷款利率。这表明房价经过轮番炒作，泡沫过大了，这使银行信贷的风险不断增大。由于房地产信贷在目前整个银行信贷中已占20％比重，房价出现剧烈波动的话，必然使金融产生巨大风险。不仅如此，由于我国房地产连续多年作为国民经济支柱产业迅猛扩张，加上这一行业涉及上下游50多个行业，一旦房地产价格和行业发生过大波动时，整个国民经济的平稳、健康运行就会受到严重干扰而出现重大风险。住宅实行了限购，使住宅市场建立在可靠的白住消费的基础上，就能有效控

8、制住金融风险。日本、美国、希腊和爱尔兰