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1、如何赚1个E实现财务自由恰空(86-21)-63338008service@pingmi.nethttp://www.pingmi.net/www.pingmi.net@平米·家庭财富智慧之道平米-家庭财富智慧之道PPT版权归恰空及平米公司所有，内容的最终解释权归恰空所有。仅供读者学习交流，未经权属方书面授权，请勿作他用。www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道恰空-自我介绍•南京人，南外&南大毕业，数理基础+商科基础+广博知识面兴趣面•德勤&普华咨询出身，一线专业服务机构的咨询行业深度背景•笃信奥派的深度经济研究者&实践者，布老师忠实粉丝兼好友•2011年开始买房，自有房产买卖
2、经验30套+，资产A9.X，负债A9.X•平米联合创始人，房产投资战略规划、买方经纪、管家行业开创者•跟客户做朋友，一年多时间服务了200多个中、高净值家庭www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道目录Contents第一章基本原理第二章战略规划第三章城市布局第四章板块搭配第五章后续运营www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道基本原理www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道基本原理•法币有正常通胀，一部分对应新增GDP，一部分对应物价上涨•未来5-10年通胀比例大约为每年10-15%，可能逐年慢慢递减•资产：一线及优质二线城市房产如果买对，跑平甚至跑赢通胀•负债
3、：显著低于通胀率的低息长期负债可以对通胀套利•资产的涨幅比负债的增速快，净资产(资产-负债)就会越来越多www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道基本原理•资产的涨幅比负债的增速快，净资产(资产-负债)就会越来越多•如果投资房产的资金纯粹来自自有资金，可能不能显著跑赢通胀•但由于通过低息长期负债获得了杠杆，得以实现显著跑赢通胀•只有跑赢通胀，购买力平价折算后的净资产才是不断增加的•通过5-10年的投资规划，实现净资产1个E，初步达成财务自由www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-美好愿景•截至2017年底
4、，一线城市初步财务自由的门槛是约5,000万•可以实现有车有房、子女教育、老人医疗、超市任性、旅游吃喝•按照通胀每年12.5%，即6年翻倍，12年4倍来估算未来的标准•实现初步财务自由后，可以不再依靠上班作为收入来源•仍需通过自雇、办企业、做投资等方式保持或提升财富阶层（通胀时代，逆水行舟，不进则退）www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-整体思路•通过配置一线和优质二线城市房产，实现资产端年化15%的增长15%=房价涨幅15%+房屋租金0%，或14%+1%，或13%+2%•通过构建成本不超过8%的长期低息负债，实现对通胀的套利这里的8%是指加权平均资金成本，即：求和(
5、每一笔负债金额x每一笔负债资金成本)/求和(每一笔负债金额)而不是指每一笔负债的资金成本都必须不超过8%www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-资金成本负债类型金额a利率b金额*利率c=a*b房贷13,0004.6%138房贷21,8005.5%99抵押贷12,0007.2%144抵押贷21,5008%120信用卡20010%20信用贷3009%27拆借1,20010%120合计10,000668加权平均资金成本6.7%www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-财务自由之路初步财务自由净资产与是否实现年数截至资产负债净资产的衡量标准财务自由的差距初步财
6、务自由02017年底10,00010,000-5,0005,000否22019年底13,22511,6641,5616,3284,767否52022年底20,11414,6935,4209,0103,590否82025年底30,59018,50912,08112,829748很接近102027年底40,45621,58918,86616,237-2,630是www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-指导思想•宏观趋势胜于微观技巧-看增量而非存量•获得大确定性-一线和优质二线城市•资产配置-主仓75%分仓25%；收益性&流动性；涨幅&现金流•对冲风险-卖空房产ETF的α套利
7、？海外地产&其他战略资产•下重注-建立足够大的头寸才能实现足够多的收益www.pingmi.net平米-家庭财富智慧之道战略规划-指导思想•形成正确的三观、价值体系-奥派著作&铅笔社&欧神文集&恰空聊天•掌握理论基础，看问题逐渐能深入本质-数理&经济学&自然与社会科学•正确计算收益回报-Excel和IRR函数实现了不同投资组合的横向比较•管理好现金流-拆借等手段，消除流动性风险，实现与回报率的平衡•面对困难-客观上必然会
