2015制度基础班讲义 (7)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产基本制度与政策第三章　国有土地上房屋征收大纲要求　　1.掌握房屋征收的概念；　　2.掌握房屋征收的限制条件；　　3.熟悉房屋征收的前提条件；　　4.熟悉征收与征用的异同；　　5.了解国有土地上房屋征收的管理体制；　　6.熟悉国有土地上房屋征收的程序；　　7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式；　　8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任；　　9.掌握房屋征收评估机构选定及委托；　　10.掌握房屋征收评估原则和要求；　　11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处；　　12.掌握房屋征收评估收费；　　13.掌握

2、对违规房地产估价机构和人员的处罚。　　往年考情分析节名2011201220132014第一节房屋征收概述2　　0.5第二节国有土地上房屋征收与补偿234.52第三节国有土地上房屋征收评估　17.54.5合计4.04.012.07.0　　第一节　房屋征收概述　　一、房屋征收的概念（考点、掌握）　　房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。　　房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。《物权法》第四十二条规定“

3、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”　　【例题】在我国房屋征收的主体是（　）。　　A.政府　　B.建设单位　　C.开发商　　D.国家  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的主体是国家。参见教材P40。　　2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。　　注意：国有

4、土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。　　　　　第14页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产基本制度与政策　　【例题】房屋征收通常处于建设项目的（　）阶段。　　A.立项工作　　B.前期工作　　C.建设工作　　D.施工工作  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。参见教材P40。　　　　二、房屋征收的限制条件（考点、了解）　　征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：　　（1）征收只能是为了公共利益的需要；　　（2

5、）征收必须严格依照法律规定的权限和程序；　　（3）以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。　　　　三、房屋征收的前提条件（考点、重点、难点、熟悉）　　（一）公共利益的界定　　房屋征收的核心：不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。　　【例题】评判征收实践中一项具体征收行为是否合法（实质合法）的根本标准是（　）。　　A.公共利益　　B.集体利益　　C.国家利益　　D.社会利益  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提

6、条件。“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P41。　　【2014年真题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（　）  『正确答案』错误『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权。参见教材P41。　　为此，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》均明确规定房屋征收必须基于“公共利益的需要”。　　《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：　　　　　第14页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产基本制度与政策　　

7、（1）国防和外交的需要；　　（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；　　（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；　　（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；　　（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；　　（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。　　【例题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有（　）。　　A.北京市地铁5号线工程　　B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程　　C.天津市经济适

8、用房建设工程　　D.北京大兴区某商品房建设工程　　E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程  『正确答案』A