江苏南通瑞安名邸项目营销方案提报正式版

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1、一、宏观环境分析二、市场分析三、项目分析四、产品规划建议五、推广策略六、客源定位七、营销策略八、业务执行1、城市结构海安、如皋城镇圈：徐州市连云港市现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构盐城市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴掘港、长沙城镇圈：南京市现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为常州市上海市主；无锡市引导：以发展掘港镇为重沿江经济发展轴：以苏州市心，形成“母子型”城镇空宁通启公路为依托的间结构城镇聚合轴°南通位于江苏省中部，长江入海口北岸

2、，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001南通市城市圈：汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力最强，市域政治经济现状：经济实力较强，海洋渔业、平方公里；文化中心；养殖业、加工业初具规模；°大南通城市结构规划将以南通市为市引导：以南通市为中心城市，海门、引导：依托道路交通，形成以汇金沙、长江镇为次中心城镇，形成龙为中心，吕四、和合、南阳“众域中心，金沙、掘港、如皋、海安、“一主三副”城镇空间结构星拱月”型城镇空间结构海门、汇龙为市域次

3、中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。22、经济发展与地位、经济发展与地位°近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年140020.0%增长率均超过了10%，2004年突破15%；120015.0%°南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江1000北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、800苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到10.0%6007.9%，仅次于苏州、无锡与南京；4005.0%°按照南通市十一五规划，南通

4、市在长三角经济体系中的定位是：200上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；00.0%19971998199920002001200220032004°相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结国内生产总值（亿元）国内生产总值增长速度（%）构。°区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关2%南京市•南通产业发达，自然区位便利度以及经济区域化4.5%5.0%无锡市程度、区域开放度较高；12.3%在长三徐州市5.1%常州市角的优°产业

5、优势：轻纺、造船、机电、建材、化工5.6%15.1%苏州市势产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支南通市柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；3.2%连云港市2.7%淮安市°城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市•南通7.1%盐城市化水平较低；7.9%在长三扬州市°产业结构：第一产业比重较高，传统产业的7.1%镇江市角的劣产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显22.2%泰州市势著，比重偏低，整体水平不高；宿迁市33、人口结构与消费水平、人口结构与消费水平°截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区700人口84.38万人，占全

6、市人口的10.9%；600500°全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、400如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重300仅为15.2%、17.3%；200°南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后100增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以0上的速度增长。19971998199920002001200220032004全社会固定资产投资(亿元)社会消费品零售总额（亿元）南通市城乡人口结构变化2000015000非农业人口非农业人口1000027.0%31.1%农业人5000农业人

7、口口68.9%73.0%0199719981999200020012002200320041996年2004年人均GDP城市居民可支配收入44、产业结构与规划、产业结构与规划港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、2004船舶配套、物流沿河产业带2002崇川开发区东区1997以一类工业和高新技术产业为0%20%40%60%80%100%主，东区以化工、纺织业为主第一产业第二产业第三产业沿江产业带，以港口、物流°南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一仓储、船舶修产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最造业为主高；°按照规划，南通市区将

8、形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级以港口、石化、仓储、开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：精细化工、纺织、电陈桥、横港等