莱蒙都会客户定位及修正

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1、从区域特征判断主流客户群客户定位思路。根据区域个案分析判断初步客户群借鉴城市次中心发展趋势修正目标客户高层高端客户调研/确定最终客户定位及特征福田区罗湖区客户次要来源客户主要来源约45%约2%约3%约8%南山区坂田客户龙华本地客约42%来源于中原代理项目成交客户数据二线拓展区各类客户比例/置业用途本片区客户关内客为主（其中福田客占绝大多数），其次是龙华本地的客户置业用途排序：投资兼自住〉投资〉自住二拓区龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群福田区龙华与二拓区交界处客户次要来源客户主要来源约14%约1%约18%南

2、山区坂田客户龙华本地客约68%来源于中原代理项目成交客户数据周边区区域各类客户比例/置业用途周边区域典型楼盘（锦绣江南等）客户龙华本地客为主，其次是坂田和福田的客户置业用途排序：自住〉投资兼自住〉投资龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群福田客户中组团客户由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。其中福田客户主要被“挤”向地理位置接近的龙华片区。客户群初判，扫描最有可能的两类客户深圳湾填海区龙华片区宝安中心区罗湖客户福田客户南山客户2000年以前01-04年20

3、05年客户流向中心地带土地供应枯竭、价格高企,，市场出现明显的“挤出”效应，大量福田客户被“挤”向其他区域。深圳城市发展脉搏深刻影响城居生活变迁来源于中原深港研究中心数据刚性需求——福田产生巨大挤出缺口06年，南山和福田二级市场销售面积分别为125.2万和73.2万，推售面积各为136万和68.5万07年上半年，南山42.67万平米，福田35.24万平米；但推售面积分别只有25.32万和17.64万供求比严重失衡，刚性需求愈发强劲！2001200220032004200520062007年1-6月罗湖批售面积132.199

4、.9699.9875.3585.3939.5111.31销售面积97.85119.8111.08126.8100.1553.122.91福田批售面积139.08271.9116.65163.568868.517.64销售面积155.44186.29186.59121.8172.7373.435.24南山批售面积135.39242.95281.66205.14107.713625.32销售面积135.2173.18222.6271.44157.75125.242.67盐田批售面积10.6825.123.4412.2217.4

5、21.12.44销售面积7.979.3824.3917.6221.7715.611.52宝安批售面积117.86150.29134.31177.13244.8255100.4销售面积86.75111.31142.53167.77266.25250122.57龙岗批售面积112.03171.285.49163.04175.05176.0886.98销售面积110.51124.45124.82143.82182.49200.7107.57科企员工增多富士康、华为、新天下等多个大型科技企业的落地发展，高新科技产业园的建设，产生了

6、大量的置业需求。本地客户增多随着近两年龙华房地产飞速发展，本地居民的居住观念发生改变，越来越多的本地居民走出农民房，选择商品房。龙华（中组团）本地置业群体——实力不断壮大的“本地人”来源：福田／龙华及中部组团用途排序：自住兼投资/投资/自住主流群体：换房客，首次置业者为最主流的置业群体。换房客户价格承接力强，以中小三、四房需求为主，首次置业者，以解决基本居住层面为主，未来有较强换房需求。财富划分：主流群体处于上升阶段/未来的富裕市民阶层/新财富阶层／财富阶层（龙华本地生意人）本项目未来客户群初判初判2004年：日出印象客户

7、置业用途2006年：七里榭客户置业用途自住客户仍为主流客群，常住人口稳定，居住氛围较浓。居住兼投资客户增长，投资氛围较为浓郁典型个案目标客户群初判修正１200７年：梅陇镇置业用途2004年：日出印象客户家庭结构2006年：七里香榭客户家庭结构单身及三代同堂置业比例大幅下降，客户置业家庭结构更为集中；两代同堂的置业比例上升较快，多为二次置业人群，面积需求增大；与区域共同发展，发挥财富效应客户增多。典型个案目标客户群初判修正１200７年：梅陇镇客户家庭结构2004年：日出印象职业构成2006年：七里香榭职业构成私营企业主比例大

8、幅攀升，置业实力较强的客户群进一步扩大企业中高层管理者仍旧是重要组成部分技术研发人员仍占到较高比例，社会中坚力量的购买力仍旧旺盛一般职员比例有所下降，说明高房价下对该部分客户有明显的挤出效应典型个案目标客户群初判修正１200７年：梅陇镇职业构成2004年：日出印象客户置业次数2006年：七里香榭客户置业