精品莱蒙都会5号地块住宅定位及户型配比课件

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1、莱蒙都市5＃住宅定位及户型配比解决问题思路潜在竞争户型分析大势分析片区竞争分析片区发展判断同比楼盘户型配比项目基本情况项目硬性要求前提认知2＃地块定位5＃初步定位目标客户借鉴5＃目标客户定位5＃户型定位地块价值分析2前提认知第一部分3房地产市场现状特征——牛市调整从2004年末到2007年上半年，经历了非理性的、跳跃性的发展，至今年八月，全市最高均价达到15519。从9月份开始，经过政府金融、行政手段的调整，当前深圳市场进入观望调整期。重点发展区域仍然在关外，热点区域集中于宝安中心区、龙华二线拓展区，龙岗大运中心城片区；光明新城等四大新城也逐渐成为热点片区。4从短

2、期来看（半年期），市场在政府经济和行政手段调控下，已趋于相对平稳局部收缩的发展态势。强力的金融政策、税收政策加上足够的行政手段使得客户心理及行为从之前的疯狂追涨逐渐回归理性，并形成观望。从长期来看（未来2-5年），深圳市场供不应求的局面并没改变，整体市场也没有产生根本性转折整体格局从以投资为主转向以自住为主的市场，相信在经历一段时期的调整和观望后，市场仍会长期向好，并以更稳健和健康的姿态发展。房地产发展预测——稳定发展5政策影响逐步消化，买卖双方心态平衡，房价逐步理性回归；市场营销特征基本呈现“重营销、重体验”场景，回归营销时代；产品方面强调创新型产品，高附加值产

3、品；组合户型更加成熟，客户认同度更高；2010年精装修销售，09年精装修进入提前预热期。09年房地产市场预测——房价、营销理性回归62＃重住宅、3＃4＃5＃重商业占地：85808总建面：291747容积率：3.4住宅：262333商业：26000占地：22076总建面：69570容积率：3.2占地：17901总建面：57283容积率：3.2占地：41359总建面：144756容积率：3.5总占地：81336总建面：271609住宅：194489商业：760001、地块自身指标判断：2＃：重住宅3＃4＃5＃：重商业2、定位初步判断两地块总规模体量相当，如同期开发，销

4、售周期势必大部分重叠，3＃4＃5＃住宅定位看2＃住宅定位2＃商业定位看3＃4＃5＃商业定位定位差异/互补实现“共嬴”709年一期销售20万㎡——硬性指标两地块计划09年一期销售各10万平米合计20万开发进度：09年一期2＃、5＃入市年底，开发地块要求竣工结算年销售量20万，销售速度“快”，户型定位必须考虑该条件85＃初步定位第二部分9福田中心区二线区布吉二级辐射区观澜沙井坪山一级辐射区二线拓展区——中心区一级核心辐射区域二线区——中心区一级核心辐射区域1009年中-11年底将是片区高速建设期，符合项目销售节点项目名称道路规划信息建设完成（年）一站深圳新客站北京—深

5、圳、上海—深圳两大客运线的枢纽站09年一路福龙路（高快速路）连接香蜜湖片区与龙华最快速干道08年初四线地铁4号线延长段向南和香港西线铁路接驳，将实现直通香港10年地铁5号线前海湾—龙华火车站—黄贝11年地铁11号线深圳西站—龙华站—塘坑10年地铁6号线深圳机场—龙华预计11年多项目港铁项目预计10年绿景/中航项目预计10年左右销售入市人民南路/上塘路/富国路具体时间尚未公布，但开发势在必行11现有主要对外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速2006年梅龙公路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快

6、速干道：西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田2007-2008年福龙路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路留仙大道：东连民治大道，西接现在的留仙大道2009年及以后地铁4号线：以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁5号线轻轨11号线：利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接3号线、4号线、1号线和深圳西部龙华新客站龙华“交通导向开发的新城”亦即“TOD（transit-orienteddevelopment）”福龙路，开车仅15分钟通龙华—

7、—交通改变城市命运12“龙华城市定位”、“中心区一级核心辐射区”、“三位一体交通体系”三位一体交通网——深圳唯一都市中央生活区13绿景，二次置业为主，首次为辅，适当控制面积占地8万，建面18，R1.8（有待微调）鹏润达，首次置业为主占地3万，总建面12.25万，R4滢水湾，多次置业为主占地6万，建面13万，R2.2星河，服务式公寓及二次置业为主占地8万，建面26.1万，R3.2中航，服务式公寓及二次置业换房为主占地5万，建面25万，商业7.2，R4.6信托，别墅产品占地14.3，总建面8.58万，R0.6兆丰一期，二次置业换房为主占地11.3，建面22.6万，R2

8、弓村，多次