盛润国际广场写字楼部分终稿

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1、盛润国际广场策划销售执行全案先破后立一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。——钧城地产（中国）市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势我们相信通过这次提案能够回答以下问题：项目的市场空白点？项目的市场地位？我们有什么可以引导市场？我们如何引导市场？如何实现目标？市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势为了目标，我们计划如下：市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势整体营销战略目标项目思考运营战略价值体系营销策略钧城优势市场思考【第一章市场思考】市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略

2、销售执行钧城优势一、了解宏观经济二、了解房地产法规三、了解郑州写字楼市场特性四、了解郑东新区CBD写字楼发展五、了解市场中主要在售写字楼六、了解写字楼客户的关注点市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势郑州市自02年以来，GDP进入快速增长通道，经济发展势头良好，对于房地产发展的促进作用明显。房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展一、宏观经济——GDP市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势第三产业比例偏低，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用；此外对于绝大多数客户来源于第三产业的写字楼市场

3、而言，第三产业的发展瓶颈将对写字楼市场产生一定影响。房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%30—50%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富一、宏观经济——三大产业市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势中原崛起步伐进一步加快，投资环境不断改善，企业家信心倍增，企业生产形势整体上保持了又好又快地发展态势，企业家信心指数和企业景气指数一路走高，写字楼的市场需求将持续增加。八大行业景气指数七升一降：国民经济八大行业中，除批发零售业景气指数小幅回落外，其余七大行业均有不同程度提高；工业、房地产业、信息传输及计算

4、机服务和软件业景气度上升最高：房地产业景气指数提高较大，分别比上季度和上年同期提高6.0和18.1点，达到137.0，提高幅度为八大行业之首；信息传输、计算机服务和软件业景气指数在高度景气区间运行，达到146.0；企业家信心指数为137.3，创出历史新高多数企业家对当前及未来宏观经济持续发展保持乐观态度和良好预期。——企业景气指数1、城市GDP的良好上升态势，促进整体房地产市场的持续火爆发展。2、第三产业当前发展水平一定程度上制约和影响了商务市场的繁荣，但伴随着未来第三产业发展空间的开拓，商务市场还将迎来更广阔的发展。3、中原崛起步伐加快，经济形势、投资环境向好，企业家信心指数

5、和企业景气指数一路走高，对商务市场有积极促进作用。宏观经济层面将对项目写字楼市场产生利好影响经济层面对于项目写字楼市场的影响宏观经济小结市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势06年国家房地产调控主基调：规范销售行为，遏制投资及投机性需求、平稳房价，70/90是核心政策时间文件/措施颁发部门2006.04.28期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%中国人民银行2006.05.17《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》（国六条）九部委2006.05.29《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条）国务院办公厅2006.05.31《关于加

6、强住房营业税征收管理有关问题的通知》国税总局2006.07.06《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建设部2006.07.06《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建设部2006.07.11《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（外资限炒令）建设部2006.07.24《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国务院办公厅2006.07.26《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税总局2006.08.01《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》国土资源局2006.08.14《关于制止违规集资合作建房的通知》建设部、监察部、国

7、土资源部2006.09.14《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》国家税务总局2006.09.27《关于进一步加强廉租住房制度建设的意见》郑州市政府2006.10.08《房屋权属登记信息查询暂行办法的通知》建设部二、房地产法规市场思考项目思考运营战略价值体系营销策略销售执行钧城优势调整方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序调控方式：土地供应——从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率；财税政策——将发挥更大的作用，有保有压，对政