沈阳置地广场营销建议报告

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1、上海昌鑫置地广场营销建议报告（初稿）目录前言3策划原则31、产品差异化原则32、“快鱼”原则33、四位一体的原则44、创新性45、标志性46、品牌性4第一部份：项目背景51.1项目基本情况51.2周边环境分析61.3基本指标6第二部份：宏观环境分析72.1市场整体呈现稳步提升，发展态势良好72.2　2004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化92.3沈阳市房地产市场需求潜力分析102.4金廊工程情况简析132.5房地产市场总体形势判断152.6近期市场描述和未来房地产市场走势预测162.7可类比项目情况172.8分析结论25第三部份：项目SWOT分析263.1项目优势分析263.2项

2、目劣势分析及解决方法283.3项目机会分析293.4项目威胁分析及规避策略31第四部份：目标客户群体定位3465上海昌鑫置地广场营销建议报告（初稿）4.1目标客户群定位依据344.2本项目目标客户定位细分354.3各类型物业购买用途细分354.4核心客户消费共性及需求分析35第五部份：项目定位385.1市场定位385.2形象定位39第六部份：项目优化建议406.1物业管理建议406.2现场包装416.3建立VI系统，以鲜明形象冲击市场436.4建立有效的宣传重点——高档通透的销售中心456.5样板间建议476.6关于写字楼物业的建议48第七部份：营销策略497.1入市时机选择497.

3、2差异化策略497.3菜单式精装修服务537.4媒体组合策略：537.5广告推广及预算分配：55第八部份：销售策略568.1价格策略568.2促销策略578.3销售部署58附件：合作框架6165上海昌鑫置地广场营销建议报告（初稿）前言房地产开发项目全程策划的目标是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。项目的成功运作取决于综合因素，但优秀的策划往往是执行阶段成功的前提，而且前期策划奠定了后期策划的基础。本策划报告的目标是为“上海昌鑫置地广场项目”（以下简称本项目）开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为金廊楼

4、市的领跑者，成为金廊工程中最具购买价值的物业，成为沈阳市标志性的精品住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。本方案为全程策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过市场分析，确定项目开发的战略方向（定位），明确“为什么做”、“做什么”以及“怎么做”（包括“怎样卖”）等重要问题。策划原则房地产策划应以市场需求为导向。泰盈公司在把握市场动态的同时，考虑到本项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。并秉承以下策划原则：1、产品差异化原则只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化

5、。2、“快鱼”原则65上海昌鑫置地广场营销建议报告（初稿）对于大型项目而言，只有项目的资金流实现了快速的滚动，才能确保项目的开发完满完成。而快鱼原则就是最有力的保障。3、四位一体的原则如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么本案策划将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举，突显策划书中对项目的操作原则。4、创新性只有创新才能发展，适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力,最具有威胁力的秘密武器。5、标志性按照贵司的开发思路与及本案的环境优势，凭借贵公司已操作的各大项目而积累的经验，以及所引起的市场关注，整合资源，力争打造金廊里程碑式的标志性物业。6、品牌性通过成功运作

6、本项目，在树立起项目品牌的同时，建立上海昌鑫的地产企业品牌。65上海昌鑫置地广场营销建议报告（初稿）第一部份：项目背景1.1项目基本情况1.1.1工程概况本项目位于沈阳市市级重点工程金廊工程和平段。基地位于沈阳市青年大街西侧，北邻文萃路，西邻五里河街，南邻万科紫金苑，总用地面积为29404㎡。本项目所在的5号地块经过多年的规划建设，成为沈阳市商务中心区的延伸，具备优越的商务环境。本项目规划用途为商业、办公、酒店式公寓及普通公寓。1.1.2总体规划思路总体布置七幢高层，基地满铺置裙房，裙房四层屋面设屋顶花园。总建筑面积（地上）为205469㎡，地下一层为地下车库及设备用房，地下室面积为

7、21995㎡。沿青年大街布置两幢高层办公楼，建筑高度为105米，造型挺拔，强调竖向线条，形成标志性的双塔造型。基地南部布置板式高层公寓两栋，建筑高度由西向东降低（31F、24F、23F）。基地北部沿文萃路布置三栋31层点式公寓，酒店式公寓和办公塔楼造型相呼应，形成气势宏大、风格典雅的都市建筑风格。裙房共四层，一至三层功能以商业为主，四层主要功能为室内停车库。裙房沿文萃路形成完整的商业界面，设大型商业入口和沿街商铺，沿五里河街设公寓主入口，办公主入口结合广场