保利小屯城中村改造商业部分市场研究报告_部分

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1、区域认知：通达性较好，项目周边的二环路和普吉路能有效的与其它区域连通，但形象展示性较差，消费者心理认知度相对较低西北客运站区域距离小西门（中心城区）的车程约15-20分钟，通达性良好，但受工业化普吉街道办事处的影响及商业发展缓慢等因素影响，消费西山农贸市场者认知度较低，心理距离较远；经管学校科海普云南农垦工普屯路路业有限公司吉商业：现有以市场型和城中村较低端路工商学院配套商业为主，缺乏成熟的品质型商业配科高小屯旧货云南交通职业学院路套，未来大型商业项目主要集中在高新市场本案丰宁淘宝城区，项目周边的大型商业项目匮乏；海高新区管委会小屯源白马制药立交二环北路北路小屯汽车市场百年明日城市昆工津

2、桥学院商务：商务办公主要以自建项目为昌二源环北都市楚天主，商务氛围缺失；路西云南省汽车鼎易天城路交易市场居住：居住环境不断改善，目前品质黄土坡农贸百大城市花园昆明医学院市场型住宅有百大花园、戛纳小镇、经典双联邦国际海源学院昆明专科医院黄土坡滇缅大道立交学府路城、启鸿假日等，但居住氛围尚未成熟；戛纳小镇黄土坡城中村启鸿假日城市改造云都国际教育：教育氛围相对浓厚，如昆明理滇缅大道一二一大街工津桥学院、交通管理学院、昆明医学院财经大学老城区滇昌海可口可乐缅源源西站艺术学院海源学院等；大中中立交（大学区）道路路建设路企业：集中于高新区，如可口可乐、环城西路西昌路白马药业、滇红药业等；经典双城

3、正大紫郡城西苑人民西路立交其它配套：西北部客运站等，其它配套缺失。马街新城—西山新城101©2011HanBroadCorporation.项目指标分析：大体量开发的城中村改造项目，主要功能包括居住、商业及商务，是较典型的城市综合体项目，并具备发展大型综合性商业的基本物业特征总占地面积248604㎡住宅地上建筑面积993799㎡容积率4.0商务办公购物住宅面积700592中心商业总建筑面积256378㎡购物中心64860㎡商业街15765㎡住宅其中写字楼66255㎡商务公寓109498㎡学校其它配套设施面积36679㎡102©2011HanBroadCorporation.项目四至：项目紧

4、邻二环北路和普吉路，昭示性较好，但周边区域以档次相对较低的市场类物业和城中村配套商业为主项目四至：东邻普吉路，西规划路，南邻二环北路，北至规划路二环北路淘宝城交通体系二环北路：东西方向的城市主干道，双向八车道，是连住宅接项目与其它区域的重要交通联络线之一，经小屯立交商务或黄土坡立交可从主路行驶办公购物普吉路小屯旧货市场中心至辅路进入本项目；普吉路：南北方向的城市主干道，双向六车道，是主城住宅区、北部区县的重要联络线之一；海屯路：城市次干道，是连学校接高新区与本项目的有效途小屯车市普吉路径。103©2011HanBroadCorporation.项目属性界定：省会级、旅游城市城市副中心区，大

5、规模城中村改造项目，具备发展城市综合体项目特征，结合城市及区域属性来看，商业部分满足发展大型综合性购物设施的基本物业条件1.省会级城市：云南省省会，政治、经济、文化中心，同时也是规划中泛亚经济体的中心城市城市属性2.著名旅游城市：旅游资源丰富，云南重要的旅游集散地1.城市副中心地位：项目所处的西市区为昆明未来城市副中心之一，未来功能复合性强，属后起高成长区域；2.政府规划主导，区域快速发展：政府主导西市区由工业区转向多功能复合区，区域属性市政配套逐步完善，工业设施外迁及其土地性质改变，区域发展潜力大，奠定项目未来发展基础3.商业及配套设施相对滞后：目前商业多以相对中低端配套性市场型商业主导，

6、缺乏特色化、复合化、综合化、主题化的商业设施1.大规模开发项目：项目建筑面积近100万㎡，且商业总面积达到28万㎡2.综合性开发项目：项目规划包括购物中心、商业街、办公楼、酒店及住宅等多项目属性重物业，具备城市综合体开发特征，因此在项目发展战略上应充分考量区域未来发展规划和项目自身所能吸引的客群及与高新区商业发展的关系，合理的制定项目发展策略3.成为区域大配套、生活中心的可能：项目的商业体量、区位、建筑形式、周边商业环境及消费群体等特征使其将发展成为区域特色商业中心的基础104©2011HanBroadCorporation.作为项目区域的市场条件分析，其关联性因素包括区域城市级别、人群构成

7、、群体导入、竞争条件等ⅳ区域市场•城市界别及区域规划•区域人群构成及未来人口导入分析•区域商业及竞争环境•其他关联性市场分析105©2011HanBroadCorporation.西市区定位发展：城市副中心的高度着眼西市区发展，受政府强势推动，将成为产业发展的重要支撑和承接经济发展、人口转移的重要载体《昆明城市总体规划修编方案(2008-2020年)》中官方正式将西市区定位于城市副中心（次CBD）地位；西