平安大厦裙房商业调研及策划报告

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1、中国平安金融大厦ChinaPingAnFinanceBuilding裙楼商业定位报告致：中国平安保险（集团）股份有限公司PINGANINSURANCE(GROUP)COMPANYOFCHINA,LTD.上海高力国际物业服务有限公司ColliersInternationalPropertyServices(Shanghai)CoLtd2004中国平安金融大厦项目商业分析报告目录第一章宏观基础资料整理……………………2第二章零售行业分析…………………………20第三章项目辐射区域分析……………………28第四章竞争

2、项目分析…………………………31第五章比较项目分析…………………………52第六章消费者研究……………………………60第七章商家访谈研究………………………72第八章项目SWOT分析………………………83第九章市场定位………………………………87第十章主题设计研究…………………………93第十一章业种业态组合规划…………………95第十二章各楼层商家配置……………………97第十三章租金试算…………………………110第十四章投资收益计算……………………114第十五章招商策略建议……………………128第十六章内部管理系

3、统规划及建筑装饰设计建议…………133第十七章商业定位报告总结………………138上海高力国际物业服务有限公司1中国平安金融大厦项目商业分析报告第一章宏观基础资料整理上海高力国际物业服务有限公司2中国平安金融大厦项目商业分析报告第一节上海市概况一、上海区位概况上海市位于北纬30°23'-31°27'，东经120°52'-121°45'。地处大陆东部长江三角洲东缘，扼长江入海咽喉，当全国海岸中部。东临东海，南临杭州湾，西接江苏省苏州市和浙江嘉兴市，北以长江北泓道接江苏省南通市。辖黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普

4、陀、闸北、虹口、杨浦、浦东、闵行、嘉定、宝山、南汇、奉贤、松江、金山、青浦18区和崇明县。全市面积6340.5平方公里（市区面积3925平方公里），占我国总面积的0.06％，南北长约120公里，东西宽约100公里。境内的崇明岛，面积1041平方公里，是我国第三大岛。上海户籍人口1341.77万，常住人口1711万，人口密度为每平方公里2116人。二、上海综合实力概况1992年以来，上海经济已连续12年保持两位数增长。社会生产力水平稳步提升，综合经济实力进一步增强。按户籍人口和当年汇率折算的上海人均生产总值：

5、1993年首次突破2000美元，1997年跃上3000美元台阶，上海高力国际物业服务有限公司3中国平安金融大厦项目商业分析报告2000年再上4000美元新台阶，2003年已超过5000美元，达到5642美元，继续居全国除港、澳、台地区外各省级地区之首。上海地位——正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国、联动长三角的重任。上海人口仅占全国1%、土地面积占全国0.06%，完成的财政收入占全国的八分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，并在改革开放、产业

6、升级、科技创新等方面发挥着示范、辐射和带动作用。三、上海经济概况2003年全年实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8％。2003年全年实现国内商业增加值395.5亿元，比上年增长9％。消费品市场销售平稳增长。全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1％。其中，吃的商品零售额887.29亿元，增长7.5％；穿的商品零售额287.59亿元，增长7％；用的商品零售额1027.27亿元，增长11.1％。居民消费升级趋势日趋明显。全市职工年平均工资2216

7、0元，比上年增长13.8％。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入14867元，比上年增长12.2％；农村居民家庭人均年可支配收入6658元，增长7.2％。居民储蓄继续增加。年末全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额5740.57亿元，新增1077.58亿元；农村居民储蓄存款余额314.03亿元，新增61.44亿元。资料来源：《2003年上海市国民经济和社会发展统计公报》四、上海商业概况2003年上海商业继续保持良好发展势头：上海高力国际物业服务有

8、限公司4中国平安金融大厦项目商业分析报告一是销售规模进一步扩大。1-12月全市商品销售总额实现5555.30亿元，同比增长10.6%；全市社会消费品零售总额实现2220.64亿元，同比增长9.1%，超额完成年初确定的2210亿元、同比增长8.6%的目标。二是商业对GDP的贡献率继续提高。1-10月，上海商业实现国内生产总值636.12亿元，同比增长6.1%，占全市GDP总量的11.4%，占第三产业GDP的23.8