徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告

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1、徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告目录决策原则2行业宏观背景(数据链接)3第一部分城市分析4一、城市概况4二、徐州经济分析5三、城市规划7四、房地产政策分析10第二部分徐州商业房地产市场分析14一、商业市场概述14二、商业市场分析16三、写字楼市场分析31四、项目周边沿街商业现况39五、区域大型超（大卖场）市场分析40第三部分项目定位41一、项目分析41二、项目定位43三、产品建议44第四部分项目投资估算5154版权所有请勿擅用徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告决策原则Ø商业面积最大化1.商业面积最大化前提是能够促进销售，因此我们针对本项目特性提出室

2、内步行街+面向广场独立线铺的商业面积决策原则，并将商业面积产权划小。2.商业面积最大化的另一前提是要保证物业形态与经营相对接，因此控制单个商铺面积，室内步行街面积控制在40—60㎡，面向广场的独立线铺面积控制在60—80㎡。Ø商业价值最大化1.围绕中心广场做退台设计2.交通组织直接到达三层，使三层同样能够达到一层效果3.大型海量停车位设计4.主力店规划：-1F引入沃尔玛，3F、4F导入精品店，形成人流交汇、融合。5.突出营造中心广场的稀缺性、唯一性，发挥其聚合能力。Ø社会影响力最优化1.依托中心广场为展开面的横向规模设计，形成社会影响力最优化。54版权所有请

3、勿擅用徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告行业宏观背景(数据链接)2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致开发企业对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，众多购房者无论出于投资或自住，都乐意尽快掏钱购买。2005年1－6月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0％。全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9％。2005年1－6月我国房地产开发投资额为

4、6193.1亿元，比2004年同期增长23.5％。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2％。中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8％。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增长32.1％。2004年我国商业地产投资开发情况：2004年全国土地交易价格指数（工业用地）第四季度的价格指数为107.0，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第四季度的价格指数为109.8。2004年商业营业用房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4％。办公楼投资完成额为6

5、52.2亿元，比2003年同期增长28.3％。今年一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长2.6%。房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%；利用外资52亿元，下降4%。全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长

6、23.1%；办公楼施工面积4469万平方米，增长17%；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。　　随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点。随着中国零售业的全面对外开放，目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间，商业地产正悄然成为房地

7、产市场的新宠儿。我国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为2005年商业地产投资的亮点。54版权所有请勿擅用徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告第一部分城市分析一、城市概况1.徐州简介徐州位于华北平原的东南部，除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一

8、般在30－50米之间。2.徐州文化徐州古称彭城，已有