2011年房地产形势聂梅生会版

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1、2021/8/81房地产形势与养老产业发展途径全国工商联房地产商会聂梅生2011年6月当前房地产形势市场进入纠结调控进入深水行业重新定位企业面临重整2021/8/82市场进入纠结资本层面：应对通胀走高，继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。央行再提准备金率达21.5%的历史高点。1-5月份——房地产开发投资继续处于高位，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。（同期固定资产投资增幅25.8%）——国内贷款，国内贷款5803亿元增长4.6%——利用外资大幅上升，利用外资266

2、亿元，增长57.3%——自筹资金12486亿元，增长30.9%（占比67%）——个人按揭贷款3443亿元，下降8%。房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升，从8%上升到15%左右平均资产负债率达到71.36%2021/8/83市场进入纠结土地层面——数据显示，1~5月全国128个城市土地出让金同比下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%。——据统计，1~3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，1月甚至高达2143亿元，4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平。——北京今年1~5月住宅土地出让金同比下滑84%，上海则同比下滑44%海口和大连分别下

3、滑了81%和27%。开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷地方政府财政收入减少保障房计划的实施受阻住房需求矛盾进一步加剧。42021/8/85市场进入纠结5月全国房地产市场处于量、价的胶着状况：——中国指数研究院发布《2011年5月全国重点城市新房价格指数报告》，内容显示，2011年5月半数城市住宅价格停止上涨，大多数监测城市的成交量出现增长。部分一线城市交易量持续下降，2、3线城市量价上升开发商放慢开发进度，供需双方继续观望调控重点城市房价出现松动——6月北京新房、二手房成交量较5月下旬分别下跌12%、21%促销、降价楼盘增多，以价保量态势呈现。调控进入深水区——土地制度年

4、度土地出让收入（亿元）土地出让收入占地方本级收入比重（%）2004589449.5620055505.1536.4520067676.8941.9420071300055.172008960033.5120091590048.8320102939771土地财政比重持续上升数据来源：国家统计局。地价领跑房价，越跑越快调控进入深水区—土地制度调控进入深水区—土地制度房地产铁三角形成——地根吸住了银根之一开发商：2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米之二政府：2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元之三金融机构：以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金

5、融。2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。调控进入深水区—房产税据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。房产税并非能直接降低房价

6、，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。92021/8/810行业重新定位靠投资拉动GDP阶段，房地产是国民经济重要产业1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2021/8/811行业重新定位国民经济三驾马车作用调整，

7、经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。产业结构调整力度加大城镇化内涵注重城乡均衡发展避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。2021/8/812行业重新定位商品住宅单一模式还能走多远？城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发商的转型。公租房基金上路城市发展的承载：城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市化模式。