房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究

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1、专业学位硕士学位论文房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究作者姓名范舒琼学位类别法律硕士指导教师陈年冰教授所在学院法学院论文提交日期2018年6月15日Thestudyof“JumpList”BehaviorontherealestatesaleandpurchaseintermediarycontractADissertationSubmittedfortheDegreeofMasterCandidate：FanShuqiongSupervisor：Prof.ChenNianbingSouthChinaUniversityofTechnologyGuangzh

2、ou,China分类号：D9学校代号：10561学号：201521737752华南理工大学硕士学位论文房屋买卖居间合同的“跳单”问题研究作者姓名：范舒琼指导教师姓名、职称：陈年冰（教授）申请学位级别：法律硕士学科专业名称：法律（非法学）研究方向：民商法论文提交日期：2018年6月15日论文答辩日期：2018年5月30日学位授予单位：华南理工大学学位授予日期：2018年6月日答辩委员会成员：主席：张永忠（教授）委员：喻磊（副教授）、张瀚（副教授）、刘国臻（教授）、官欣荣（教授）摘要房地产二手房交易市场的日益发达，带来的法律问题亦变得纷繁复杂，其中以委托人绕开中

3、介、拒付居间报酬的情形涌现（俗称“跳单”、跳中介）为祸尤烈。而我国《合同法》对于居间合同的规定可谓惜字如金，且没有对“跳单”行为作任何规定，不能较好地解决实践纠纷。尽管2011年最高人民法院发布的指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”旨在对现实中的“跳单”问题作出回应，并对法院在日后处理相关问题具有指导性意义，但也因其缺乏说理而饱受争论。由于在签订房屋买卖居间合同后，信息不对称“钟摆”式地在委托人与居间人之间摆动，委托人“跳单”行为的认定及其“跳单”行为的法律后果是亟待解决的重要问题。本文第一章为绪论，阐述了选题的缘由在于经过搜集最高

4、人民法院指导案例1号公布后至今的二审判决发现，众多判决与最高人民法院指导案例1号的“裁判要点”存在相反意见，导致“同案不同判”的结果。在房地产二手房交易市场繁荣之际，委托人“跳单”行为产生的法律问题具有重要的研究价值。第二章认为委托人的“跳单”行为是引起居间合同关系变更、消灭的法律行为，是“跳单”违约的基础。通过确定居间合同中双方当事人的权利义务关系，对“跳单”行为的法律性质进行解答，是解决“跳单”行为纠纷的关键所在。第三章根据实务中的案例对“跳单”行为的构成要件及其类型进行分析。认为对“跳单”行为的认定，应结合五个方面来进行：（1）存在真实有效的居间合同；

5、（2）居间人积极履行义务；（3）委托人利用居间人信息；（4）委托人另择居间人缔约或私下缔约；（5）居间人的居间行为与委托人最终缔约具有因果关系。此外，根据委托人的“跳单”行为并结合实务中的“跳单”纠纷，将“跳单”行为划分为两种类型：（1）私下缔约型；（2）另行委托型。第四章认为最高人民法院指导案例1号对“跳单”法律后果的认定较为单一，无法对“跳单”行为法律后果进行全面认识，应厘清居间人居间报酬的支付条件、必要费用的支付条件以及委托人应承担违约损害赔偿责任的情形，梳理出委托人“跳单”行为的法律后果，为司法实务在处理“跳单”问题的不同情形时提供裁判思路。关键词：

6、房屋买卖居间合同；跳单；居间报酬；违约金IAbstractTheincreasingdevelopmentoftherealestatesecond-handhousingtransactionmarketbringswithitcomplexlegalissues.Theemergenceofthesituationinwhichthetrusteebypassestheintermediaryandrefusestopaytheintermediaries(commonlyknownas“jumpingorders”andjumpingagents)is

7、acurse.Theprovisionsofthe“ContractLaw”inChinafortheinter-partycontractcanbedescribedasawordofpity,andthereisnoprovisionforthe“jumpinglist”behavior,anditisnotpossibletobetterresolvepracticaldisputes.AlthoughGuidingCaseNo.1issuedbytheSupremePeople'sCourtin2011,“ShanghaiZhongyuanPrope

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