信立怡高济南绿城全运村项目二期济南别墅市场调研提案

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1、全运村项目二期汇报市场部分核心问题界定及分解：根据全运村项目二期规划方向，本次报告重点选择总价200万以上的住宅（以下均简称为“豪宅”），作为主要研究对象，以期寻找本项目二期产品的市场空间，确定项目定位。全运村项目豪宅产品的市场空间有多大？济南城市经济是否支持豪宅的消化？从城市规划角度，看豪宅发展空间有多大？从济南住宅市场现状，看豪宅市场空间有多大？核心核心问题从客户需求，看豪宅市场空间有多大？问题界定分解项目采取何种竞争战略定位和产品定位？竞争现状如何？如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？物业发展建议济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中

2、心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com2问题1济南城市经济是否持续支持豪宅市场的成长？问题2从城市规划角度，看豪宅市场发展空间有多大？问题3从济南住宅市场现状，看豪宅市场空间有多大？问题4从客户需求，看豪宅市场空间有多大？问题5区域竞争状况如何？问题6如何建立竞争优势，完全超越竞争对手？问题7本项目二期产品的户型面积及配比如何设置？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com3济南城市经济是否持续支持豪宅市场的成长？——经济空间探索济南信立怡高物业顾问有

3、限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com4经济成长性：与同省的青岛相比，济南市经济总量落后，但经济总体仍保持较为良好的增长势头。济南市经济稳定发展，2005-城市GDP2007年经济增长速度一直保持500018.00%16.00%400014.00%在15%。受金融危机，2008年12.00%300010.00%GDP涨幅回落至13%。20008.00%6.00%10004.00%济南和青岛GDP总额有一定2.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年差距，但增长速度差

4、距不大。济南（亿元）1618.91876.52185.12554.33017.4青岛（亿元）2163.82695.53206.583786.524436.18内向、封闭的经济特征使济济南15.60%15.60%15.70%15.70%13.00%青岛16.80%16.90%15.70%16%13.20%南经济受金融危机影响相对较小。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com5固定资产投资：近三年济南市固定资产投资增长稳定。投

5、资力度加大将促进济南城市建设发展进入快速发展通道，而城市建设升级必将带动房地产市场升级。固定资产投资济南市固定资产投资总额250050.00%45.00%一直较青岛低。2008年济南200040.00%35.00%150030.00%和青岛分别为1415.3亿元和25.00%100020.00%15.00%2019亿元。50010.00%5.00%00.00%全运会、高铁西客站、旧2004年2005年2006年2007年2008年济南（亿元）651.3856.91016.81151.71415.3城改造等重大市政建设促进青岛（亿元）1025.41456.61

6、485.71635.42019济南29.00%31.60%25.00%23.20%23.30%了济南市固定资产投资的增青岛38.70%45.00%19.80%23.30%23.50%长，并逐渐与青岛市持平。数据来源：济南市/青岛市国民经济和社会经济搞发展统计公报济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com6消费特征：济南市购买能力不亚于青岛，由于消费观念保守，购买能力未充分释放。而青岛豪宅市场在产品、价格等方面均较济南领先，因此济南豪宅市场有较大挖掘空间。社会消费品销售额20002

7、5.00%社会消费品总额大体相当，济南市2008年20.00%1500增长率与青岛基本持平，保持在20%以上。15.00%100010.00%500济南市人均可支配收入略高于青岛，受全5.00%球金融危机影响，增长趋势均呈现放缓趋势00.00%2004年2005年2006年2007年2008年济南（亿元）621807.9939.31103.11356.7济南人均可消费性支出低于青岛，2008年青岛（亿元）605.5865.911006.671199.181464.8济南15.60%15.70%16.30%17.40%23.00%两市分别为13904.6元和

8、14999元。青岛15.