华润置地尴尬业绩致转型加码商业地产布局

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1、房地产智库.comwww.home8848.com尴尬业绩致华润置地转型加码商业地产布局令人失望的销售状况,调低一线城市30%的销售量,华润置地尴尬的业绩在众多上市公司中报飘红之际显得分外刺眼。8月27日,华润置地有限公司(华润置地,1109.HK)发布2010年中报,上半年合约销售额仅有72.68亿元,同比下降28%;截至8月22日的合约销售额刚过百亿元,达到101.59亿元,这个成绩甚至远远落后于万科、恒大、保利、绿城等公司半年的合约销售额。尽管背倚华润集团强大的央企资源,并在很早之前就喊出“做行业具有领导

2、地位的企业”,但华润置地销售的减速却是有目共睹,甚至被研究机构以“业务前景不明朗”为由降低评级。申银万国(香港)地产分析师李虹认为,华润置地销售状况低迷的主要原因是其定价策略的强硬,这与其从去年开始高调宣布的转型思路密切相关。地产新意义瑞信发布报告认为,在当前市况下,华润置地仍不调价,必然导致销售呆滞,而华润置地位于上海的两个项目近期甚至爆出涨价传闻,直接造成项目成交冷清。法国巴黎银行则直接将华润置地评级由“买入”降为“持有”,理由是销售转弱导致业务前景不明朗。尽管如此,华润置地主席王印在中期业绩会上仍表示“宁

3、可调计划,也不调价格”。销售疲弱和管理层坚持的背后,是华润置地整体业务模式的转型。2009年,华润置地明确提出公司将确立“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的新型商业模式的转变和过渡。对于这一转型思路,华润集团董事长宋林在最近的一次表态中表示:“华润未来不可能走地产这条路,地产目前在华润的资产组合里仅占1/4,盈利占20%左右。对于华润来讲,我们看重的不是地产本身,而是华润置地真正能掌握的客户。”宋林在2005年履新华润集团总经理后,第一次专题会议就是研究地产业务,其对地产转型的思路由来已久。升任集团董事长,并

4、于今年6月相继辞任多个子公司董事局主席和执行董事职务之后,宋林得以集中精力着手华润集团整体战略的调整和资产整合。作为华润集团地产业务的旗舰,华润置地在过去定义为集团利润中心的基础上,被赋予了更多意义。在宋林看来,多元化企业有两个标志,一是财务杠杆,二是客户杠杆,这两个杠杆是多元化企业最重要的赚钱方式。从华润集团整体战略的角度俯瞰地产业务,其价值就在于带来大量的客户群体,并撬动更多的财务杠杆,从而形成经营的基础。住宅带来大量客户群,而商业地产在积聚客户群的同时,对财务杠杆的撬动作用更加明显,正是在这一系列观察和总

5、结的基础上,华润置地才明确提出了转型思路,即住宅、商业地产和增值服务这一更加均衡的业务结构。珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com分析人士指出,销售的转弱正是华润置地这种转型的必然结果,一方面大幅增加商业持有物业,一方面大力推行住宅增值服务,既占压了资金,又拖累了销售业绩。“一部车子行驶在转向的弯道中,必然会牺牲一定的速度以保障安全性,华润置地正处在这条弯道中。”有分析人士表示。商业地产提速由于和金融、零售等多项业务关联密切,商业地产一直

6、是华润集团研究的重要课题。宋林早在2002年就发现了商业地产的价值。“1996年到2002年,零售商铺的租金上涨了300%,而零售商的毛利率只上涨了20%。”由此联系到地产业务,宋林认定,商业地产比住宅更有潜力。而随着针对住宅的调控政策愈演愈烈,华润置地商业地产的扩展开始提速。自2005年开始,华润集团层面就开始着力整合商业地产资源。目前,华润置地已经形成了比较清晰的商业地产架构。中报显示,华润置地已经明确了三种商业开发模式,即“都市综合体,住宅+区域商业中心和住宅+欢乐颂”。在商业地产开发模式确定的基础上,华

7、润置地今年以来在商业地产上的投入也十分可观。6、7两月,公司就分别斥资10亿元和19.4亿元在上海和天津拿下了一些商业地产项目和地块;8月30日,华润置地还落实了在哈尔滨的华润欢乐颂购物广场项目,计划投资20亿元;9月2日,华润置地又携手上海中星集团落户天津华明东区项目,这次“造城运动”将再度复制华润置地“住宅+区域商业中心”的商业模式。不过,从华润置地中报来看,尽管商业地产资产额占华润置地总资产的比例已经达到18.5%,但是营业额贡献率仍然很低,仅有5.1%,相比公司所制订的40%的目标尚有很大差距。“从目前

8、情况看,华润置地商业地产的比重仍然太小,而华润集团能够向公司注入的资产已经不多。”交银国际研究部副总裁何志忠表示。在华润集团过往六次注资的推动下,华润置地规模和盈利都取得了飞跃性的发展,但今年以来,市场始终没有等到集团的新一轮注资,华润置地也需要从更多渠道获取商业地产资源。今年4月份的一则消息并未引起业内太多注意,但与华润置地未来的商业地产前景却似乎大有关联——华润集团与中国电信签署了