柳州正菱大厦商业定位报告20120417(I)

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1、致柳州正菱集团人民广场项目商业定位策划报告仲量联行成都商业零售2012年4月目录1.0项目基地及竞争环境分析2.0项目基地S.W.O.T3.0案例参考建议4.0产品组合及整体定位建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议2目录项目基地分析1.0项目基地及竞争环境分析主要竞争者汇总2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议7.0厂商访谈（部分）3地理位置柳北区5.0KM柳南区3.3KM2.5KM火车站5.2KM12.8KM鱼峰区机场项目四至地王

2、项目广场路项目文化艺术中心路口八一路广场一角新华书店人民广场龙城地下商业街入口项目可及性分析项目周边的城市主干道：八一路、五一路、解放北路及次要柳州文化柳州博物干道为单向通行，位于项目正艺术中心馆北方的广场路为双向通行八一路是本项目主要的临街面人民广场周边道路路面状况良好，道路华天世纪宽阔项目地块酒店P新华书店P人民广场停车场出口项目可及性分析项目地块距离柳州机场的直线距离约为12.8公里项目地块距离柳州火车站2.5公里，通过出租车及公交车都可以很快的到达项目地块周围的公交线路有：1路（海川家具厂——广场东通道）、25路（公交南环站——八

3、一路南）、30路（东环路口——八一路南）、92路（人民广场——西环路口）、601路（五一路东——怡园新苑）等项目地块位于柳州市市中心，周边各区的居住人群车行到达项目时间不超过20分钟交通分析单向四车道，车流量很大东解放北路该道路为市中心的核心干道之一，有宽阔的人行道和较好的绿化打造单向四车道，车流量极大南五一路城市核心道路，地面没有人行斑马线，地下为龙城地下商业街，供行人过街通过单向六车道，车流量极大西八一路城市核心线路之一，该路段设置有多个公交站点，多条公交线路经过该路段，是项目主要的临街面双向八车道，车流量较大北广场路道路设置有一个下穿，目前正

4、在施工当中，影响了道路的通畅，预计完工后，区域的交通将会得到大幅改善单向两车道中内部道路主要供进入地下停车场的车辆、周边酒店的车辆、掉头车辆等使用现实和未来交通可及性抵达方式便利程度在八一路和广场路沿线有多个公交站点，公交线路覆盖城市各个区域，从项目区公共交通域出发，可以便捷的到达城市的各个区域目前项目周边道路状况良好，自驾和出租车是前往项目的主要交通方式之一，但自驾车、出租车受施工及单向行驶在一定程度上影响了车辆线路的选择项目位于城市的中心位置，是柳州最早发展的商业、经济中心，区域有大量的居步行住人群和商务人群，同时项目地块紧邻地下商业街和步

5、行街，将会有大量步行前往项目的消费者•综上，目前项目周边道路路况良好，有多种交通方式供选择，但由于周边线路多为单向行驶，且部分路段目前正在施工，一定成都上影响了项目的可及性，从长远来看，随着未来周边路网的改造工程的完工，项目周边交通会逐渐优化，交通便捷性会不断提高，人流的出入将会越来越便利。目录项目基地分析1.0项目基地及竞争环境分析主要竞争者汇总2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议7.0厂商访谈（部分）可比竞争项目分析汇总商业入市编号项目名称产品组合商业

6、体量定位档次竞争点局限时间工贸共租赁6万平方米商业面积，租期为20年，开发商租金收益极低；购物中心上建有4栋塔楼，一定程度上损工贸有一定商业操作经验，害了购物中心平面的完整性，让购物东零售/酒店/写风情港60,000-70,000平积累了一定的零售商客户，线更为复杂；4月5日又调整容积，商业12012字楼/住宅/公中高（0.8公里）方米开发上本身不需要再行构建增量约1万以上，商业面积大，回迁户多，建商业团队有一定量体散售商铺和大量公建设施，难以保证后期精品购物中心的档次，预计在实际操作中，会更倾向于中档的家庭综合性质购物中心；商业操作专业度较低，招商

7、团队在购物地王财富中心地理位置得天独厚，为中心中心建成后才开始全面招商，在招商过零售/酒店/写10,5000平方米中高区域最大的商业综合体，项2（0.4公里）2012程中必将遇到很多物业条件、硬件设施字楼/住宅目商业，超市、百货及影院，等方面的矛盾，难以在后期进行调整，集客力强将直接影响项目较高定位的实现品牌开发商进入柳州的最大地理位置相对较偏；手笔，品牌号召力强，投资7万平方米的散售商铺，沿江集中销售商零售/酒店/写保利大江郡吸引力大；铺长近1公里，虽然能做现金回笼，但销32013字楼/住宅/公180,000平方米中高（2.2公里）央企开发资金实力

8、雄厚，资售压力较大，大量的投资客消化销售商建源丰富，能支撑长期的大量铺，不仅造成交付后经营状况混乱，更体商业