ZZ大厦总体商业风格定位.doc

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1、ZZ大厦总体商业风格定位ZZ大厦总体商业风格定位　　ZZ大厦总体商业风格定位提要：本案主力店铺的选取原则引入一家中高档西餐厅或主题西餐厅，价位在人均消费100-200元之间于　　ZZ大厦总体商业风格定位　　1、市场形象　　与高档写字楼相匹配的商铺多以综合性业态组合模式为主，小规模、多品类、少品牌的精品型Shoppingmall占市场主流。未来趋势中的几大商业模式——大规模专业店、大型娱乐中心、超大型市场、连锁经营店铺及休闲新概念型店铺，都有一定的发展要求，但在大型商业中心中间的单体高尚建筑——ZZ大厦内部的商

2、业组合应突出中、小型精品店、品牌店形式。　　21世纪的商业在注重商品品质的同时，开始进入体验消费经济时代。商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的现代商业理念，因此ZZ大厦内外对品牌店的宣传与展示也是本案实施的关键之一。　　2、本案主力店铺的选取原则　　引入一家中高档西餐厅或主题西餐厅，价位在人均消费100-200元之间。　　与西餐厅相辉映，应引入一家具有深厚中国文化底蕴的中餐厅，以传统北京特色及品牌为首选，达到中西合璧的效果。中餐厅档次与消费水平应高于西餐厅。　　充分盘活F1最有效的商业面积。将咖啡厅或酒吧、汽车快

3、餐厅、超市、数码影像、品牌展示等集中在一层推出，吸引客流，抢占市场。　　引进有品牌、有规模，规范经营的娱乐健身项目。　　3、营运效果　　上述主力店铺的区位分布及规模控制将在Part3部分给出组合设计建议方案。本案为各业态组合的区域商业中心且为高档次写字楼的底商，在总体风格上要有品味能与ZZ大厦物业档次相匹配，并且能够组合区域内既有的商业设施形成吸引中心。设计方案要保证主力店铺的特色充分展现，更要保证以超市为根基，组合休闲、餐饮、娱乐及新生活方式体验的整体商业特色。日常营运管理将采用物业分租与自主经营相结合的模

4、式，把统一规划设计及功能定位与分散经营、分散风险，提高收益相结合。以“稳定收益，打造精品”为ZZ大厦商用房产的营运目标。　　4、本案关联业态、业种的影响　　本案主力店铺选取原则是基于商圈内相关联的业态状况及目标客户群的消费潜能设定的。目标客户群的状况已在前面进行了分析。这里只简述一下关联业态的影响。　　通过对周边的市场调查发现在A区域ZZ大厦以北的花园东路聚集了大量的中高档餐厅，有家常菜、烧烤、火锅、茶楼等等，各色口味一应俱全；且已经聚集了较强的人气，生意普遍很好，已构成对ZZ大厦拟引进餐馆的较大威胁。同样B

5、、c、D其他三个区域也有几家经营不错的中高档餐厅。如果ZZ大厦内也一味地引进一些类似档次、特点的餐厅，肯定会面临异常激烈的竞争。而在此大规模的餐饮氛围中，真正的中餐老字号、顶级品牌店并不多。　　纵观四个区域的餐饮业，各种档次的中式、西式快餐、便餐为数很多，而高档次的特色西餐厅或风味主题餐厅只有c区域的展览馆内的莫斯科餐厅一家。从市场供给的角度来看引进中高档西餐厅应是ZZ大厦餐饮店铺较为明智的选择。　　ZZ大厦位于城北，北京城北总体消费水平高于城南，但消费的产品国际化特点不如城东南部。在ZZ大厦内开设一家中高档

6、且很有品位的西餐厅，可以吸引的主力客户群应有三部分。一为中关村科技园区的IT精英。这部分人收入高、年纪轻，又有相当一部分的海归派，对西餐的接受程度及需求程度都比较高。二为附近的住户。该区域整体消费为北京的强群体势，中高档的西餐厅定会吸引他们去尝试新鲜。三为附近高校的大学生、留学生。海淀区为北京市大学校园聚集地，大学生、留学生的消费倾向一定程度上影响着区域的市场供给。虽然大学生、留学生多数没有稳定收入，却有较稳定的经济，消费的渴望最为强烈。即便是非经常性的消费也是不可忽略的一个群体。从市场需求的角度来看高档西餐

7、厅会吸引这三部分人群经常光临，并有带动其他消费的可能。　　A、B、c、D四个区域内有较多彩扩店，但规模不大，设备老旧，经营状况一般。X小区作为一个客流较大的交通枢纽，且有以远望楼为代表的相当一部分中档旅游定点饭店，国内游客在此旅游住宿的比例较高，且西南、东北的办事处也在商圈内。对纯正的北京风味、北京特色产品、履行纪念品都有较大的需求。在ZZ大厦辟出一点空间经营彩扩、数码冲印业务也会吸流动顾客群进行消费。　　北京目前市场上的写字楼的底商一层绝大多数的组合为一家银行加一家中高档中餐厅。但我们不建议ZZ大厦采用这种

8、形式。首先ZZ大厦周围银行较多，且多为分理处，已有一定规模且业务比较全面。其次本案有效面积不大，应以客流吸引力较强的经营方式为首选。个人金融服务可选择在店铺组合中的剩余空间或公共空间内安装24小时ATm机的方式满足需求。