《物业管理实务》培训讲课版

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1、=--==物業管理實務培訓教程第一节外部管理文件的制定管理文件是物业工作中的准绳和依据。分为：内部管理文件——规范自身员工行为外部管理文件——针对业主/用户而制定的它包括业主临时管理规约、业主手册、业主委员会章程等。业主临时管理规约其主要内容有：（1）相关概念的定义。（2）明确发展商享有的权利。（3）明确小业主的权益、义务和责任。（4）明确物业公司的权利和责任。（5）明确对公共部位及公共设施的管理。（6）对物业部分或全部损坏无法正常使用的规定。（7）有关管理费用的规定。（8）明确签署各方的法律责任。（9）其他事项。业主手册通常具有以下内容：（1）物业概况。（2）物业公司及相关机构。（3）管理费

2、用。（4）公共地方、公共设施及服务。（5）装修管理。（6）安装防盗门、窗的办法。（7）安装空调机的办法。（8）业主/用的其它责任。（9）安全/保安。（10）防火。（11）保险。（12）清洁。（13）停车场管理。（14）应急程序。第一节楼宇验收与接管一、竣工验收与接管验收物业竣工验收与接管验收的关系如下图：物业物业公司发展商承建商竣工验收接管验收二、接管验收的程序(1)发展商(大业主)书面通知物业公司进行接管验收。(2)物业公司验收小组按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。(3)物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配

3、套设施设备等进行竣工验收。(4)对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。(5)对住宅市内物件无明显不符合检验标准要求的房间，由物业公司接管锁匙。(6)业主(住户)入住时，由物业公司派员陪同对室内进行全面细致的质量检查。(7)在保修期内，在使用过程中小业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告发展商查验证实后，由其责令承建商更换或返修。三、验收应提交的资料1.产权资料：2.政府职能部门的验收合格资料1.工程技术资料：一、接管验收的标准及内容原建设部ZBP3001-90标准《房屋接管验收标准》，以及业主/用户的

4、合理要求。按管验收的内容如下：(1)主体结构。(2)屋面与楼地面。(3)装修。(4)电气。(5)水、卫、消防、采暖。(6)附属工程及其他。二、接管验收中的注意事项1.选派素质好、业务精通、工作负责的技术人员。2.应先站在业主的立场上，对即将交付使用的物业进行严格的验收，同时也从今后物业维修养护的角度进行验收。3.验收中发现问题应明确记录在案、督促施工单位修整。4.落实物业的保修事宜。5.移交工作应办理书面移交手续。6.建设单位应向管理单位移交整套图纸资料，以便今后管理、维修和养护。7.物业公司接收的只是对物业的经营管理权。第一节入伙手续的办理一、入伙入伙是指业主或使用人进房入住。入伙是物业公司

5、与服务对象的首次接触，它标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。二、入伙程序1.向业主发出下列函件：(1)入伙通知书;(2)入伙手续书;(3)收楼须知。2.业主收楼(1)业主出示身份证,房屋买卖合同,入伙通知书;(2)缴纳各项管理服务费及维修基金等;(3)业主验收其所购房屋并签收;(4)与业主签定“管理规约”；(5)介绍入住的有关事项及接受业主的咨询、并发给业为“住户手册”；(6)物业公司正式把业主所购物业的钥匙交给业主。三、业主对物业的验收一般房屋质量问题有以下五个方面：1.门窗系列。框架是否牢固、安全、平整，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封。2.给排水系列。水

6、管、水龙头、水表是否安好，特别是下水道是否堵塞；马桶、地漏、浴缸排水是否通畅，特别是有无泛水现象。3.供电系列。电灯、电线(包括线管)是否有质量问题4.墙面、屋顶、地板系列。是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水；1.其他问题。公共设施如垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、窗花、电话导线等，也应该予以注意。第一节装修管理一、二次装修的操作程序装饰装修申报流程图:1、提供装修单位营业执照及资质证明2、提供装饰装修总体平面布置图业主到物业处填写《装饰装修申报表》管理处工程主管审批交纳装饰装修设施修复费、装修垃圾清运费及有关费用施工人员身份证复印件及2张1寸照片发《装饰装修许可证》发水电平面图管理处前台

7、登记预约时间办理《施工人员出入证》完工后施工人员办理退场退证并申请验收工程维修部验收签字结束束验收合格二、装修审批的要点物业公司收到业主用户的装修申请表后，就要对其逐项进行审核，对每一项作出“同意”或“不同意”的审批。在装修审批过程中，应着重考虑以下各种情况：(1)拆墙、移墙和重新分隔墙体(2)改、封管道(3)重新敷设线路(4)改移卫生间、厨房内设备(1)封闭阳台(2)防盗网、窗花的式样和颜色(3