深圳龙岗地块项目可行性研究报告

《深圳龙岗地块项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、营销部2021-7-1428龙岗G01037-0099项目可行性研究报告（市场、经济分析）营销部2021-7-1428目录一、龙岗房地产市场分析（另附报告）二、市场同类项目分析三、项目地块分析四、价格定位五、市场定位六、产品规划建议七、投资分析、计息资金分析八、经济效益分析九、不确定因素分析十、地块拍卖要点总结及项目风险提示营销部2021-7-1428二、市场同类项目分析龙岗中心城典型项目分析：花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。花半里天键郡城

2、花半里：定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。天健郡城本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。良性分析：l位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城；l具备相当规模，社区配套齐全。抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其

3、周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。罗马公元优势l地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善；l紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米；l楼间距达200米，保证了小区的高品质；营销部2021-7-1428l130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；l二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；l多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。入伙门槛高。楼盘名称天键郡城花半里地址龙岗中心区龙平西路龙岗中心城清林中路北侧合作单位发展商:天键龙岗房地

4、产开发公司代理:德思勤；广告:蔚蓝时代；发展商:恒祥基开发公司，代理:全策行，物管:戴德梁行经济指标占地：5.7万方，建筑面积：15.8万方；容积率：2.5占地：3万方,建筑面积：8.25万方容积率：2.2规划15栋高层9F/29F/34F户型二房：79M2，三房106-112M2，四房：162M2复式：192M2三房110M2,复式120-160M2（可分割）总户数/车位1158/688，车位比：1：0.6529/390，车位比：1：0.7商铺价格15000元/平米住宅价格4500元/平米5000元/平米销售

5、周期一期2004年10月30日开盘2004年9月认筹销售率70%60%楼盘名称罗马公元东方泌园地址中心城龙福西路龙岗龙平西路与平安路交汇处合作单位发展商：深圳宏宇投资发展公司代理：中原地产，物管：第一太平发展商：建设控般，代理：尊地；广告：尚美佳经济指标占地：3万M2,建面:9万M2其中，住宅：5.9万方，商业：占地101705M2，建面：171170M2规划小高层11-17F11层小高层；营销部2021-7-1428户型豪宅三房:135-180M2三房119-127，四房：138-151总户数/车位374/5

6、45，车位比：1：1.5641/470，车位比：1：0.73住宅价格5400元/平米4300元/平米商铺价格12000元/平米销售周期2004年4月公开发售2004年9月公开发售销售率50%80%结论：l龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。l龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。本地开发商多委托本土代理商如好捷地产、家德地产、建华地

7、产等进行销售，在区域市场上本土代理商显然更有优势；而几家市内大型企业则委托市内知名代理商销售，如中原地产、德思勤、尊地地产。l市场楼盘的普遍营销周期均为7、8个月以上，营销节奏松散，营销手段较为单一；l市场主要规划形态以多层、小高层为主，容积率较低（2.0以下）；其中，多层因物管费用低普遍受到追捧，如东方泌园多层的物管费才0.68元，而小高层达1.86元；l中心区市场主力户型特征表现为大户型居多，普遍在120平方米以上。高档楼盘户型面积集中为三房（120-140M2）、四房（140-190M2）（罗马公元、东方

8、泌园、花半里）间，中档楼盘户型面积为三房（95-110M2）、四房（120-180M2）（尚景欣园、天健郡城、欧意轩花园），低档楼盘户型面积为三房（90-105）、二房（70-80）；l龙岗中心城住宅市场均价约为4500—4800元/平米，档次及质量略差的楼盘均价约为3800元/平米，龙岗镇周边市场均价约为3500元/平米；临街商铺均价为12000-15000元/平米左右。营销部202