深圳鹏达.龙岗深惠路地块策划方案

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1、鹏达·龙岗深惠路地块策划方案鹏达·龙岗深惠路地块策划方案策划方案62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案目录前言3第一部分基本研判4一.地块认识4二.地块综合比较10三.观点阐述11第二部分项目诊断13一.项目SWOT分析13二.问题的提出17第三部分把握市场18一.2004年的市场形势1862鹏达·龙岗深惠路地块策划方案二.项目周边物业概况20三.结论和建议25第四部分项目定位26一.项目物业定位26二.目标客户群初步定位28三.项目形象定位29第五部分项目规划设计建议32一.总体思路32二.布局规划设计建议34三.各类物业面积配比初步建议37四.非销售部门设施

2、规划建议38五.景观环境规划建议39六.结构规划设计建议41第六部分整合营销推广策略4262鹏达·龙岗深惠路地块策划方案一.营销总体思路42二.销售策略建议43第七部分我们的服务优势46科学经纬，艺术尺度46关于尺度47CDEM人力资源理念49CDEM项目管理架构51CDEM项目成员结构53类似案例选辑55结束语6262鹏达·龙岗深惠路地块策划方案前言前言房地产项目策划的核心是通过对项目地块内部资源和外部环境的调研和分析，找出项目的利基，然后确定其市场定位，再根据明确的市场定位来统筹项目推广的多项工作展开。房地产项目策划的过程实际上就是项目内部资源与外部环境优化组合的过程。对于鹏达·龙岗

3、深惠路地块项目的营销策划，我们的思路是通过对本项目内部资源与外部环境的充分了解，运用SWOT分析技术，找出市场的供需失衡或资源配置不合理之处，再结合项目本身具备的资源条件做出相应的调整。以力图挖掘出本项目的利基，并加以充分的利用，从而迎合市场需求，以使整个项目有一个完美的销售结局。62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案第一部分基本研判一.地块认识1.项目概况基本研判项目地块处于深惠公路、鹏达商业街、银威路和龙岗路围合而成的区域，地块近似呈矩形，地块长约180米左右，宽约110米左右。项目总用地28334平方米，规划总建筑面积10万平米，用地性质为商住用地，商业和住宅的分配比例待定。其它指标不详

4、。2.项目区位特点项目地块现状基本研判项目地块目前已用砖墙围起来。地势平坦，除一栋国润加油站的二层住宿楼待拆迁外，项目地块上无任何建筑物和构筑物。基本研判基本研判项目四至及周边建筑62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案项目东面至龙岗路。东南角有一在建项目——东森商业大厦，占地2。7万平方米，为一地下为2层，地上16层的高层建筑，计划在2004年7月竣工。一街之邻有福临百货。基本研判南面至银威路。街对面为泰兴五金弹簧厂等工厂厂房。建筑外观比较凌乱。西面至鹏达商业街。基本研判项目北面至深惠公路。在北面目前还有国润加油站在营业。它的存在对本项目有巨大影响。62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案基本研判　　

5、本地块四面临街，四面都是龙岗比较主要的商业干道，开发商业有其先天的优势，但本地块在临深惠路一侧有一加油站，既影响了将来的布局规划又影响了项目形象，因为深惠路是本地块最重要的临街面，所以将来对商业气氛的形成也会产生不利的影响。二.地块综合比较1.物业类型—影响因素分析表影响因素住宅底商公寓（产权酒店）综合商业地块情况62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案对公共交通的依赖性一般弱很强很强公共交通发达基本研判对周边居住人口数量的依赖性很低很高一般很高居住人口密度高对区域经济指标的依赖性很低一般一般很高较好对周边自然及人文环境的要求很高很低很低很低一般对容积率、覆盖率的要求很高一般一般较低容积率3.5

6、以上，很高对休闲空间和绿化的要求很高很低较高一般休闲空间，绿地不足，但可以在屋顶设置对地段的依赖性一般一般很高很高地段较好对噪音的控制要求很高较低一般很低噪音较大对大气环境的要求很高较低一般一般大气环境一般对发展商品牌要求一般一般很高很高在龙岗知名度较高对物业管理要求较高较低很高很高一般62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案2.物业类型选择从上表的分析可以看出，本地块较为符合建设综合商业和商务公寓（或产权酒店）的条件，假设在本地块建设住宅，则优势不多，而劣势却相当突出。所以我们建议本地块的产品采用综合商业＋商务公寓（或产权酒店）的组合模式。基本研判二.观点阐述1.本地块做商业有比较明显的优势，

7、而做住宅则有不可回避的劣势，而且做商业才可以达到利润最大化；2.假若在本地块做住宅则只可能做中低档的住宅，地块价值难以完全发挥，而且会有一定的风险；3.单从地块本身条件来看，若做商业，高、中、低档的商业均可选择，实际操作可根据开发商自身资源以及竞争环境作出选择，选择的空间较大；4.62鹏达·龙岗深惠路地块策划方案根据我们商业项目操作的经验，三层以上散铺的竞争力将会锐减，四层以上的散铺若不是有非常具有吸引力的主题或环境，一般来说，其单